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2020-02-19Photo: 資料圖片

疫市下,樓市不跌的三大原因

  有報章訪問一位在2003年沙士期間撈底買樓,但又已經移民去了台灣的香港人,我唔需要睇訪問內容,就知道那人一定會話在新冠肺炎疫情下,樓市一定會大跌,雖然市場上公認我是大淡友,但我認為今次疫情唔會令香港樓市大跌。不過,仍然要睇香港政府識唔識做,如果政府以守財奴心態管理財政,樓市大跌亦不是沒有可能,所以,樓市是否會大跌,政府的取態比疫情更加有影響力。

 

 

  今次樓市不跌有三大理由,首先是樓市結構有所改變,我以婚姻制度來解釋,沙士期間是多夫多妻制,一個業主可以合法擁有幾個單位,而一個單位又可以「確認人」形式合法地被幾個業主擁有,這種多夫多妻制的婚姻制度是很脆弱,離婚的百分比很高。同樣情況,樓市以這個制度存活,那些以「確認人」形式成交的物業,很容易會被取消交易,已經炒上去的樓價又會回復原狀,外人看來,樓價會突然下跌10-20%,現在行一夫一妻制,普通人是很難買第2個單位,結果是他們不會那麼容易放棄手上唯一的自住單位,沒有來自多夫多妻制的供應量,樓市要跌都不是那麼容易。

 

  其次是逆周期措施變疫周期措施。香港因逃犯條例事件出現社運已經超過8個月,我亦寫過幾篇文章希望金管局放寬逆周期措施,但如泥牛入海,少少反應都沒有,今次由新冠肺炎產生疫情可能逼使金管局將逆周期措施變疫周期措施,即是讓銀行放寬按揭客戶的物業按揭成數,令到不少因為疫情而影響收入的老闆,或者一些打工仔業主,可以向銀行加按用以渡過難關,雖然金管局還未放寬逆周期措施,但已經讓銀行容許按揭客戶還息不還本,雖然是小幫忙,但效果已經不俗,倘若樓市繼續下跌,我認為金管局會容許銀行放寬按揭成數,將逆周期措施變成疫周期措施。

 

  第三,但不是最後,因為還有低息、撤銷特別印花稅等,但我只講三個原因,現在賣樓的人身份不同,以前因為物業在出售時已經資不抵債,由銀主代為操勞,銀主為求早日取回貸款,賣樓時會又快又狠,不過價錢唔會好,現在大多數由業主自己賣樓,就算是賣樓還債,賣完之後仍然有不少餘額,所以非常精打細算,亦唔會大幅低於市價賣樓。基於上述三個原因,樓市要大幅下跌亦不容易。

 

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