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2020-07-22

外來、本土、全世界對樓價影響

  有老友話香港住宅樓價冇天理,點解甲廈與商舖價格都下跌,而住宅樓價竟然不跌,中原指數比年初還有1-2%升幅,老友用冇天理來形容,應該手上沒有住宅單位,就算有,都只是用作自住的一個,如果有幾個住宅單位,老友或者會用天開眼來形容。

 

  我講大家或者唔相信,商舖、住宅、甲廈根本是不同類,不過大家都統稱為之地產,就好似豬牛羊一樣,根本是不同類,大家統稱為家畜,如果在印度賣牛,伊斯蘭國家賣豬,一定賣唔出,但是否能夠話豬或者牛唔值錢,一定唔可以,所以,大家一定要了解舖位、住宅、甲廈對手,才可以話現在的價格是否合理。

 

  先講跌得最多舖位,尤其是A級舖,大家要明白,A級舖的生意對象是外來人士,尤其是國內遊客,現在香港封關封城,基本上沒有外來遊客,租客冇生意一定要求業主減租,租金下跌,樓價亦相應地下跌,以最近調查來說,A級舖樓價平均跌了三成,部分A級舖租金跌幅超過三成,代表A級舖位業主不但有實力,而且亦樂於防守,業主期望開關之後,租金與樓價會作出V型反彈。

 

  住宅,尤其是基層需要的小型單位,樓價出乎意料之外不跌反升,主要原因是小型單位的對象是本土人士,而香港小型單位供應量基本上長期不足,如果不是有疫情降低需求,我恐怕樓價早已飆升,換句話說,如果香港經濟不太差,不影響一般市民買樓需求和意欲,小型住宅樓價很難下跌。

 

  有人很奇怪,在社運及疫情影響下,甲廈價格不是跌了很多,大約10-15%,租金亦大約如此,不少人認為不合理。其實,大多數甲廈對象是全世界,各類金融產品、投資、股票買賣,如果不是疫情影響全世界,基本上甲廈租金是不會跌,就算疫情影響全世界,但對於金融產品的影響有限。所以,甲廈並沒有大跌,不過,就算疫情緩和,甲廈亦不會大升,沒有大跌又如何會大升。

 

 

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