四月《一手住宅物業銷售條例》將生效，由「自管時代」進入了「他管時代」，但普遍市民仍質疑有關條例能否有效規管多變詭譎的樓花市場？其實要在地產霸權主導下的樓市進行規管談何容易？不少人、團體及機構也出了不少力，消委會的長期爭取、一些中立測量師的堅持、還有個別地產代理…筆者及所屬的香港專業地產顧問商會也是爭取樓花進入更公平年代的一份子，09年我們在立法會通過統一實用面積時出過一份力，除了去信立法會表示支持外，也在報章刊登全版聲明支持，當時一些會員更即時受到大業主的「祝福」呢！

 

　　在法例通過後，商會理事會成員包括我的公司即時在網上樓盤、門面廣告甚至新聞稿上採用統一的實用面積。今年一月一日起政府進一步規定地產代理必須向客戶提供實用面積，其實我們已運作多年了。

 

　　推行實用面積是一場正義之戰，因為推行以後樓花就不可以再有任何「發水」效果，實用面積在立法統一後，去年便再在立法會辯論如何在一、二手的銷售中作強制推行了，這當然受到一眾既得利益者的反對。本會作為實踐者，所以被邀請以市場證人的身份發表意見，我在會上與發展商唱反調，很有聽證會的感覺，最後的結果當然由本年一月一日起，二手市場先以建築和實用面積並行，四月起則一手樓銷售進入規管年代，一定程度只可用實用面積，另外設立監管機構及發新指引規管一手樓銷售。

 

　　到了今天，實用面積規定在二手市場推行後只一個月，效果是空前成功的，相對於類似的度量衡改變，傳媒及市民也反應出奇地好，已開始習慣以實用面積去計算價格及評論樓市，是一項政府做得好卻受人忽略的德政。

 

　　實用面積雖能結束發水年代，但在銷售秩序上仍惹人垢病，公眾仍缺乏信心，究竟問題關鍵在那裏？

 

　　筆者經營的公司集中在新界西擁有三十三間分行，在屯門區內二手市場有最高的市場佔有率、最多的客源、也有最齊的客戶名冊，但連我們也沒有做一手樓花的條件，我們的確不是樓花的專家甚至了解不深，但以我們所見到及體會到的來說，一些一手樓花是鬼域！資訊許多時不流通，買樓次序經常黑箱作業，只有個別代理可以了解到有關資訊或在訊息流動上找到溝通的接口，這對其他代理來說是不公平的競爭，在消費者來說當然也絕對不利，我的公司寧願不做，也不甘心被褻玩。

 

　　在樓花的既得利益者有其成就，也付出了人海戰術的高成本，所謂各有前因莫羨人，但如果銷售上因為資訊不透明而令發展商擁有一面倒的優勢，或者樓花買家在價格判斷上的不利的話，那麼個別發展商和個別代理的不正常默契，可能會做到內幕交易的結果，而解決這個疑問其實應向前看，在一手樓的法律結構上解決。

 

　　現在的樓花買家處境是無代理狀態，樓花中運作的代理全部也是代表發展商的，遇上利益衝突時，很自然只會偏幫大業主，所謂保障，其實只有地產代理條例對持牌人的行為規管而已。在一手樓的銷售世界中，沒有像二手樓般的流程上的合適規定，買家和代理更沒有合約協議，沒有代理角色去代表買家利益及為其負責，在香港如此以法治聞名於世的地方，樓花買家竟是無代理狀態，可見地產霸權在政治及法治上也得到無限的優待。

 

　　雖然四月開始的一手樓銷售條例對買家的知情權作了不少補充，但代理人的功能並不能取代的，有關條例在消費者使用代理人的權益上未必足夠。我認為，法例必須確定消費者購買一手樓花可選擇只代表自己的地產代理，只代理買賣其中一方的「單邊代理」形式在二手市場是買家可以選擇的，只是二手市場高透明處境及運作，加上有嚴謹的指定流程令消費者在高安全感下多會選擇雙邊代理，但在一些跨區及跨項目合作，消費者也不乏選擇只代表自己的單邊代理方式。

 

　　法例有責任確保消費者有足夠代理委託權，只要一手市場的資訊不只狹窄傳遞於發展商和少數的代理之間，買家就有更合理的議價處境和市場判斷力了。

 

 

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