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2021-10-18

深入探討施政報告,增土地供應令樓價大跌?

  執筆當日,「施政報告」已經公布了9日,是時候更詳細探討內容中的一些重點:施政報告其中一個重點是特首所說的「能媲美維港都會區的『北部都會區』」亮麗出場!這個無疑是一個好的計劃,報告亦看到特首的努力,但我強調公務員仍需要加油的!「北部都會區」是和前海共同攜手合作去達到大灣區的更興盛年代,但暫時所見,香港的建屋效率的而且確是仍然遠遠落後於前海!很多開發項目雖然開始了研究,但是香港人對這些研究計劃其實已經聽了很多次,往往十年過去了都沒有成果甚至胎死腹中,所以未來必須要看到清晰有力的進展,市民的信心才會回來!

 

  暫時我們仍然在結構上看不到分配財富的改變,很多尚未買樓的人也期望在中央關心下樓價會出現大跌,但事實上並不是這麼簡單,就算能夠依賴中央解決了不同既得利益者之間的矛盾,我們還要掌握「Timing」,即是時機,簡單地說,我們要提高供應是要快過樓價上升,樓價才會有調整的。

 

(資料圖片)

 

  「施政報告」大量增加土地供應的規劃會令到樓價大跌?

 

  這個是很錯的想法,應立刻更正,否則會令想置業的人錯失入市時機!

 

  大量增加供應的本質是大興土木!

 

  大興土木的本質就是「增加材料和人力資源的需求」!所以除非同時增加建築材料的產能和人力資源,否則建築成本增加是必然發生的。

 

  又除非能刻意大量增加即時至短期的供應量,否則無懸念地可確定:有關物價和工資的增加必然早於大量供應增加之前!

 

  如果大家同意我以上看法,大家就要明白:「要繼續保持大量生產,必須要確保生產鏈是可以令人得到合理的盈利!」因為蝕本生意是無人會去做的!!

 

  既然「麵包」和「麵粉」的價格都將會日益上升,為何不趁現在去買樓?

 

  又有人會說:「97後亞洲金融風暴不是有很多發展商蝕本的例子嗎?所以將來都會出現這個情況!」這其實是一個笑話,而且可笑指數很高!

 

  亞洲金融風暴期間有發展商蝕本,事情本質只是「投資項目失敗」,即是「發展商因覺得會賺錢而建屋起樓,但以蝕本告終」!並不是有發展商覺得蝕本所以起樓!千萬不要自作多情,市場是現實和殘酷的,只要建屋盈利入不敷支,不單只生產鏈會立即停止,連銀行都會停止融資!

 

  發展商只能在賺錢之下才會大量增加供應,並不存在無利可圖下增加房地產商品!

 

  政府行政上的大量增加供應的確是很正確的策略!其重大貢獻是:(1)打破壟斷,令發展商謀取暴利的機會大減!(2)政府重掌土地供應的主動,令房屋政策可以準確落實到分配財富的功能,這是最重要的一點!(3)政府可重回市場成為「最大持份者」,才能代表市民去就供求、價格、公私營房屋的相互影響、甚至建材/新技術與社會的更配合,將所有元素往對市民有利的方向走!

 

  將期望脫離以上的範疇只會空歡喜兼耽誤時機!

 

  在當下的投資處境,如果「北部都會區」是可以媲美「維港都會區」或者各有千秋的話,現在新界西北區的樓價就變得「抵買」了,我們見到位於「北部都會區」的嘉湖山莊的兩房單位售價只是5百多萬,三房單位售價只是6百多萬,其實是遠遠便宜過一般的市區單位,在將來無論基建設施的增值或是人才的匯聚來說,「北部都會區」以至屯門一帶都是有龐大基建增值的紅利啊!

 

 

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