又到了回顧過去一年樓市的時候，筆者就以年初時發表的「2023年我對樓市的十大忠告」一文的內容作回顧基礎！是筆者連續16年為樓市撰寫我認為值得留意的正面/負面因素給消費者參考！2023年的樓市發展，正是被文章開首的第一點的「中美決戰才是市場最大關鍵」不幸言中！政治上的角力隱憂，正正壓倒了本來聚積空前深厚的購買力和正常需求！

 

　　「愈接近真正時移世易的一天，戰爭亦接近，而香港作為橋頭堡角色也會愈容易受到不同方式的狙擊。」

 

　　「是一場博弈，即是彼此各出奇謀，也即是局面會隨時改變，市場趨勢被左右，市場機制許多時亦失效！」

 

　　「當中國在固守被動階段，市場亦容易走向負面，相反當中國主動及發放能量的時候，市場也容易景氣。」

 

　　結果是美國盡情衝擊香港巿道！中央卻充滿底氣，亦在這個時候整頓市場甚至一些企業模式！投資者猶如兩面受敵！苦不堪言！筆者認為政府應盡量向市民解說一些政策進退的原因，好讓市民追隨支持！及以免被負面流言蜚語乘虛而入，令人心虛怯！

 

　　2023年持續2022年的「無論市場變化如何，大部分時間市場也被扭曲詮譯」，「市場情緒和唱締造大局」，負面主宰下，疫情後香港雖回復緩慢，但仍受國際投資者歡迎，卻被唱成「國際金融中心遺址」，香港在認知戰上其實非常被動！市民在悲觀情緒下，將積聚龐大的購買力轉了去做定期存款！去年至今年9月逾年半時間，共流入3.73萬億元至破紀錄的9.17萬億元，香港成為世界上除了盧森堡外，銀行存款對比GDP比率最多的經濟體！不單令「樓市機制復常」落空，財富效應亦被凍結！「資金走勢左右大局」更在存款滿溢下出現樓價下調！

 

（Shutterstock）

 

　　不過，好事情也抬頭，「優才領導不可逆轉」！優才計劃的成功，令房地產不論租/買也有了新的支持力！

 

　　「租金反映需求真相」，負面情懷放緩了樓市買賣的購買慾，但截至2023年10月官方住宅租賃指數錄得連續9個月上升！反映樓市最基礎底氣仍充足！

 

　　樓市趨勢和市場數據雖背道而馳，根據市場數據和結構評估樓市已經失效！

 

　　但樓價下跌的結構是甚麽？似乎也並不鞏固！樓價下跌的結構是：悲情下＋低通脹＋高定期存款利息＝空前強大的購買力凍結在銀行！

 

　　以上結構只要略作改變，無論減息、通脹上升、悲情減退，甚至GDP提升，也會令約九萬億元定期部分成為購買力回歸市場！我們的確未能夠掌握到回升的時間表，但並不遙遠也不冗長！

 

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