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2024-03-01

撤辣後的最新市況

  財政司司長陳茂波在最新《財政預算案》中宣布住宅物業全面撤辣,究竟市場首48小時的反應如何?筆者根據市場的初步反應作出以下分享和評估:
 
  (1)撤辣後,二手放盤量必然大增,樓價是升是跌,其實是增加的放盤量和增加的成交量對沖,若放盤量增加多於成交量,樓價應該下跌,相反就應該上升,一切看數據反映。個人認為今次完全撤辣,因為做得徹底,所以長遠增加的購買力很高機率會多過增加的放盤量,因此撤辣應不會引致樓價下跌,並明顯製造了樓價重新上升的起動機會。
 
  (2)已開始有一些業主反價,這是正常現象,因為大家對前景都清楚和樂觀了。
 
  (3)但是我們更加見到仍然不乏減價的業主,因為疫情和市場顛覆已經令到很多人消耗了實力,甚至成為驚弓之鳥。這種短期的亂局是對買家有利的。

 

樓市全面撤辣,製造了樓價重新上升的起動機會。(iStock)

 
  (4)相信住宅在一年內會出現短炒情況,尤其是300萬元內(只是100元釐印費)的板塊。短炒活動會重啟,但是未來幾年內不會回到過往猖獗的水平。不過隨著獲利的人愈來愈多,炒賣活動是會由少變多去增長的。
 
  (5)會多了人買樓收租,這個就是市場需要的,配合收租回報率不少已經去到3.7厘至4厘的水平。加上外來人口在港定居的數量增加,多了人收租,是會令租盤增加,對市場是有利的。普通小市民如果有兩、三個住宅單位收租,亦可以紓緩香港面對銀髮一族退休資助的壓力,這個也是筆者提倡的減辣重點。
 
  (6)隨著3000萬元內住宅物業的按揭成數提升,有關板塊的成交及價格都會上升。過去1000萬元至3000萬元物業長期在較保守的按揭成數中,現在放寬3000萬元內的住宅物業,無疑釋放了中產的購買力出來。而非住宅物業(包括寫字樓、商舖及工廈等)的按揭成數上限由六成提升至七成,對本地創業或來港創業的人,其實是減輕了很多成本負擔。以上措施對長遠市場是一個正確的選擇。
 
  總結來說,撤銷樓市辣招令市場暢順運作,市場多個板塊已經形成了相互呼應的結構:嚴打公屋富戶和新一期白居二將推出,草根上車板塊將會和3000萬元或以下住宅及已經起動的豪宅單位三翼齊飛,無論樓價上升或下跌時都有較健康的調整。
 
  雖然民間變成驚弓之鳥,需要一些時間來回復入市的勇氣和膽量,但是香港的購買力從沒有消失,而且是不斷累積且愈來愈大。香港的M3有逾17萬億元,其中4萬億元是過去兩年在市場吸納了去做定期存款的,4萬億元可以將全港住宅的按揭貸款還清兩次,這種後續的購買力隨著定期存款息口下降及收租回報率上升,會逐漸流入香港樓市,不容小覷。

 

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