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2024-06-14

回顧香港地產30年

  今年是《經濟通》30周年,我的大兒子也剛好30歲了,這個人生最重要的30年,回憶起來的確令人百感交集,感慨不已!
 
1994至2004年:極盛轉為極衰
 
  1994年,是筆者經營的祥益地產剛創業的幾年後,幸運能在屯門一隅偏安,立下信譽,步伐也企穩的時候,卻要面對全港性的大地產代理開始紛紛進入區內,由面對地區性競爭的經營模式,改變為面對全港性的競爭手段:充滿規模效應,包括人海戰術、挖角戰!以及不惜工本的劈佣搶生意!
 
  1994年是樓市走向更暢旺的年代,地產代理可謂經歷百家爭鳴的春秋戰國時代!中原地產在1996年推出官方網站,那時代公司網站仍未普及化,大公司都強調用千萬資金去開啟這場新媒體之戰!
 
  1997年香港住宅的成交量日益增加到全年約17萬宗的高峰,地產代理人數也進一步增加至歷史高位,操守受到社會重視,地產發牌制度開始醞釀!

 

香港在1997年回歸祖國,而這年亦是地產最火紅時期。(AP)

 
  1997年也是香港回歸的大日子,即是香港地產的最高峰火紅年代,人們紛紛要求政府多拍賣土地,政府更承諾追求每年八萬五的海量住宅供應!
 
  但1998年亞洲金融風暴的來臨,令樓市包括樓價戲劇性走向崩潰!一直去到2003年,樓價比高峰時跌了超過六成,成交量最低跌到一年只有6.5萬宗左右!10年間香港地產已面目全非了!
 
  香港房地產是重要和成熟的市場,這樣的市場通常都會有業界的巨無霸甚至壟斷者,筆者認為2000年前的地產代理曾被寡頭壟斷!所謂壟斷者,不是指業界霸主強大,而是指競爭行為令對手失去競爭空間!1998至2004年這段時間,我們反而採以患為利來爭取前進的機會!
 
  我輩中小型代理行這段時間是全力發展網上聯盟和商會團結!將19區的地方代理行聚在一起,與不同科技供應商合作(包括全港第二個網上查盤引擎、網上地圖和網上睇樓等等),掌握了上網由貴族走向平民化的契機!爭取了我們的成長空間!
 
2004至2014年:經濟復甦增長下的土地供應短缺
 
  2004至2014年的時期,香港樓市的大格局是奇妙地進入復甦和興旺期,但是我們的土地供應卻嚴重不足!

 

香港經濟復甦,發展商不斷覓地起樓,亦帶旺了代理業。(Shutterstock)

 
  在此大局下,代理業亦在大集團的人海舖海戰爭下難以發展,除了人手被扯乾外,惡性挖角戰下亦產生劣幣驅良幣的情況,大行的盈利難以進一步突破,大行在相互增兵下愈來愈難增加市場佔有率!筆者經營的祥益地產在這個階段決定放棄規模上的追求,改為爭取「人人開到單」,將代理業的經營模式加重在研究市場和優化資金鏈的運用上,這些優點可以優化投資上的能力,同時加強對客戶的服務!
 
  尤其在2006年之後,筆者集中在本區經營為先,但資產投資的原則是:不在代理生意的經營區域下注!本身居住或投資的區域主要在九龍站,避開了與客戶的利益衝突之外,也去追求市場新常態的分析!本區經營雖然並非有很高的盈利,但有非常穩定的收入,足以支持比以前大得多的投資份額!事業發展總算能夠前進!
 
  2004至2014年,在香港樓價日旺之下,政府全面推出了樓市辣招,有關招數只能作短暫冷卻作用,長遠來說反而因增大換樓成本令轉流率更慢,市場因此少了供應!樓價只好不斷輾轉向上!
 
2014至2024年:香港樓市在中美金融戰互動下運作
 
  這段時間,美國不斷貪婪地無限量化貨幣!
 
  中國,當然包括香港,最初用不斷主動去泡沫的策略去迎戰,以樓市辣招等方法不斷調整市場,前期在每次調整之後價格都會再上,美元量化貨幣嚴重,泡沫就積聚愈多,最後引來中國冗長的宏調政策,去抵銷西方無限量化的副作用!

 

美國推行量化寬鬆貨幣政策,使環球出現資產泡沫。(iStock)

 
  到了執筆的時候,中國包括香港奇蹟地在美國無限量化下創造了低通脹!資金在市場不斷調整下,結果積聚在銀行體系,中國的M2(301萬億元人民幣)早已比美國和日本相加的M2還要多!香港的M3亦突破了17萬億港元,遠高於借貸量!中國大量保留實力,股票市值遠低於實質價值和盈利能力!這個歷史從未出現過的特性,是否將會在大局東升西降的過程中作出戲劇性「劇情」?
 
  多年疫情下,各國難免有互相封關的情況,在完全開放通關之後,大家都發覺許多行業的經營模式已面目全非!市場正激烈地改朝換代,在新陳代謝下,許多舊模式的生意被淘汰出局,嶄新的模式亦有不少冒起中。為配合疫情,令到市場內傷,最後各銀行也掀起了補倉潮,使本來借貸額不高的公司和投資者,竟然面對深度補倉潮,令市場異常呆滯!
 
  現在的確是很奇異的年代,當現實中發展商和很多富豪的商業信貸利息是6、7厘時,小市民買樓的樓宇按揭利率只是4厘多一點!
 
  也奇異地被很多人忽略了的是,低通脹令到很多投資產品容易有正獲利,而聯繫匯率令香港定期存款得到高於通脹的息口回報(許多銀行都是買美債產品去支付定期存戶的高息,賺取港元無匯率風險的回報),以上做法幾乎等同向全港所有市民派錢,港人的財富其實是獲得可觀增長!
 
  地產代理業方面,經過這幾年的市場萎縮,大行的人海舖海戰術算是吃盡了苦頭,除了因為成交減少致出現僧多粥少外,人海戰術引起的從業員水準下降,令大行比以前更容易出現赤字!這等同使我輩講究員工競爭力的中型行得到相對正常的競爭環境!
 
  當然,中小型行可能會比較容易適應大潮流的改變,但中小型行並沒有改朝換代的能力,時代和歷史正等待新一代的經營模式去為我們帶來新的代理業局面!

 

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