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2023-05-31

物業逆按也可加按?

  近期大肆宣傳的「退休三寶」的第一寶,是物業逆按揭或安老按揭。安老按揭的概念是要釋放自己已經供滿的自住物業的價值,讓業主本人也可以享受到有關的價值,即是令該物業除了提供居住功能外,還提供現金流,作為業主的部分的退休金!

 

  物業逆按推出市場已經10年有多,早年其實不太受歡迎。直到近年,由於按揭證券公司不斷優化有關計劃,加上不斷宣傳,市場反應才愈來愈好。

 

  我相信,大部分人不想把物業逆按,最主要原因當然是想把物業留給自己的家人。但除此之外,另一個不想逆按,或遲遲不想逆按的原因,應該是怕逆按之後就等於鎖定了樓價,如果樓價再升,就變得很蝕底。

 

  但這個憂慮已經不存在了,因為現時造了逆按,如果樓價再升,大家仍然可以「加按」的,就等於你新買一個物業去造按一樣。如果市場利息下跌了,又或者樓價升了,你都可以選擇加按或轉按,爭取最大的著數。如果是加按,就向原有銀行洽商便可;如果是轉按,就去找另外的銀行洽商便可。

 

  現在造了物業逆按,原來也可以因為樓價上升而加按或轉按了。那麼,你就不用再猶豫,應否這一刻去逆按了。

 

(istock)

 

  另一邊廂,買樓造按,萬一買入之後樓價下跌,變了負資產,只要你準時供樓,銀行大多都不會向你追差價。同樣地,如果逆按之後樓價下跌,你也不用擔心銀行會少給你退休收入,因為即使日後你百年歸老,銀行出售你的物業,仍無法償還你收過的退休金連利息,他們就會向按揭證券公司追差價。

 

  回說逆按之後的加按,有一點是要注意的。如果是轉按的話,你是要自己抬錢向原有金融機構贖回該筆貸款連利息,這樣做的好處是再按的時候,樓價便可以百分百計算。

 

  假如你不想,又或者沒有能力「贖身」,就惟有加按,即是由原有的金融機構替你「新債冚舊債」,但這樣做,樓價就會打八折去計,令你有機會收少了退休金。當然,這要看樓價升了多少,升超過兩成,你就有實際得益。如果不超過兩成,那就未必有著數,大家要計清楚了。

 

  作者電郵:lkslo@yahoo.com

 

 

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