2020年8月起，內地政府為了推動房地產業去槓桿，出台了「三道紅線」等監管措施。在環境收緊的大背景下，開發商面臨的挑戰增加，並且湧現出一些違約案例。面對經濟增速放緩和信用風險上升的壓力，中國人民銀行日前出台了「金融16條」來支持房地產市場。
　　法國外貿銀行亞太區首席經濟學家艾西亞(Alicia Garcia Herrero)發表研究報告認為，中國房地產行業現在面臨的首要問題已經不是增長，而是生存。然而，研究表明這些措施並不完全足以令房地產市場回暖，救市仍然需要更多的努力。
　
*銀行要考量保護資產負債表，內房配股或需大折讓*
　
　　報告指，由於許多開發商無法再投資，因此通常的房地產投資管道資料可能不夠全面，於是該行分析了內地開發商財報中公開的現金流情況。在資產規模排名前十、未出現違約的開發商中，估算有51%的現金流入來自預售，18%來自銀行貸款，3%來自債券，0.2%來自股市。新出台的政策側重於應對融資瓶頸，這意味著效果取決於銀行是否能堅持提供政策期待的支持。令人鼓舞的是，2022年三季度房地產開發貸款的同比增長4.3%，高於二季度12個月平均值的0.9%。政策中也提到支持開發貸款、信託貸款等存量融資允許合理展期1年，但這取決於銀行是否會提高對房地產開發商的風險偏好。儘管監管壓力有所緩解，但鑑於信用風險升高和兩極分化，銀行也有保護其資產負債表的考量。
　　開發商也將受惠於人民幣2500億民營企業債券融資支援工具，這個數字相當於在岸民營企業債券總餘額的12%，其中房企佔比15%。這一措施將會為在岸債券提供短期的喘息之機。假設能夠幫助縮小過去6個月的再融資缺口，那麼政策影響將從現在起持續一年，但這是保守估計。之後的情況將取決於房地產市場的改善程度，對於沒有政策支持的離岸市場將十分關鍵。
　　雖然16條裏沒有提及股市，但開發商會考慮在股市走出當前的低谷後發行股票。不過，此次發行可能會有較發行價的大幅折扣，對現金流的幫助也可能有限，例如碧桂園(02007)的兩輪股票發行僅佔其總現金流入的1.3%，平均折讓18%。
　
*住房需求疲弱影響預售收入，開發商或需整合重組*
　
　　然而，開發商資金鏈斷裂的癥結不僅在於融資，還在於住房需求，這是直接關係到預售收入的重要因素。截至2022年10月，住房銷售同比下降26%，近幾個月改善幅度仍然十分輕微。按揭貸款同比增速從2021年的12%下降到今年的4%，變化幅度尚未趨於平穩。房價同比漲幅為0%，排名前100的大城市中有54%出現房價下跌。即使按揭貸款利率從2021年的5.64%降至4.12%，達到2017年以來的最低水平，房市疲軟狀態也依然持續。由於近年來疫情影響和監管收緊，家庭對樓市的信心低於以往任何時候。對於開發商來說，新出台的支持政策可能只有助於爭取時間，而只有需求復甦，才能彌補預售的資金缺口。
　　總而言之，政府的協調支持會為開發商去槓桿和適應新的監管環境爭取時間，未來的6個月到一年內壓力可能會有所緩解。不過，儘管短期融資會得到更多支持，但房地產市場的癥結在於家庭和企業信心疲軟抑制了住房需求。在需求復甦之前，開發商可能仍會感到現金流緊張，需要整合和重組。在當前的政策軌跡下，中國房地產高速增長的時代已經過去，國家在房地產市場可能會發揮更大作用，行業利潤率可能會下降。
《環富通基金頻道23日專訊》

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