艾西亞博士(Alicia)是常駐香港的法國外貿銀行亞太區首席經濟師。艾西亞為不同智庫中的高級研究員,包括BRUEGEL – 總部設於布魯塞爾的經濟智庫、S.C.約翰遜管理研究生學院新興市場研究所,以及位於馬德里的皇家埃爾卡諾學院。她亦同時擔任香港科技大學客席教授和香港金融研究中心顧問理事會會員。艾西亞擁喬治華盛頓大學經濟學博士學位,並廣泛出版參考期刊和書籍。

11/08/2022 15:48

《宏觀有法-艾西亞》停貸風波揭開金融穩定性潛在風險的冰山一角

  《宏觀有法》繼去年夏天的恒大違約事件後,房地產行業再起風波,此次危機的焦點是購房
者。由於開發商依賴購房者的預售資金,但監管收緊和疫情影響導致資金鏈斷裂。根據公開數據
庫披露的資訊,與商定的交房日期相比,開發商平均延遲14個月。截至7月底,這些停工項目
涉及至少82﹒1萬戶,按首付比例30%計算,購房者的按揭貸款可以達到7350億元,約
相當於中國抵押貸款總額的2%。這些已經公布的建築項目僅是停工項目中的一部分,如果按照
最壞的情況估算,即所有爛尾項目的業主都決定停貸,那麼可能涉及逾期的住房按揭貸款將會達
到2﹒3萬億元,佔抵押貸款總額的6%。
  停貸事件就像一塊多米諾骨牌,正在對開發商、供應鏈、銀行和政府造成一系列連鎖反應。
停貸涉及的項目幾乎都來自民營和╱或違約的開發商,如恒大、融創和綠地等,這些開發商在信
用和消費者信心方面均不樂觀。事實上,在停貸抗議涉及的項目中,僅有32%已經超過了預期
的交房期限。換言之,這說明購房者對新建築項目是否能完成已經失去了信心,相較之下可能轉
向偏好現房。在這種情況下,十分依賴預售作為資金來源的開發商將面臨較大的壓力,過去四年
中(2018-2022),預售的比例已經高達86%。
  由於市場情緒低迷,房價增長放緩,2022年房屋銷售額下降幅度可能達30%。這可能
會影響開發商償還債務和支付承包商款項的能力,如此一來,從上游材料到下游家電的供應鏈都
是潛在的受害者。
  停貸潮無疑也會影響到銀行的資產質量和償付能力。2019年房企不良貸款率為0﹒7%
,這個數字到2022年底可能會達到4%以上。不過,房地產貸款僅佔銀行資產的4﹒5%,
相較之下,按揭貸款佔銀行資產比例達到11%,相關風險對銀行影響更大。目前中國監管機構
正在尋求緩解銀行資產質量惡化的方法,例如國務院將設立房地產基金計畫,首期將從中國建設
銀行獲得500億元資金,不過代價是這可能會導致建行核心一級資本比率下降0﹒27個百分
點。
  總體而言,此次停貸風波揭開了中國金融穩定性風險的冰山一角,我們得以窺見潛在的問題
、以及金融穩定與社會穩定之間的密切聯繫,特別是房地產在家庭財富體系中佔比高達59%的
情況下。中國政府將調動國家資源,確保未完工住房的妥善交付,從而避免停貸潮愈演愈烈。但
停貸風波的癥結在於購房者對開發商失去信心,難以輕易復原。在疫情影響和監管變化下,家庭
更加偏好儲蓄,而非房地產投資。2022年6月的調查顯示,即使按揭利率回到2017年的
水平,也僅有16﹒2%的家庭預計房價會上漲,16﹒9%的家庭打算三個月內購房,低於
2018年年中的36﹒5%和23%。這種情況下,只有中國政府採取強而有力的措施重建消
費者信心,才有可能將浮現的冰山重新沉入水中。否則帶來的影響是系統性風險加劇,在中國經
濟放緩的情況下加劇下行壓力。《法國外貿銀行亞太區首席經濟師 艾西亞》
 
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