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05/11/2012

西班牙房產業已現投資價值

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  • 歐思睿

    歐思睿

    歐思睿畢業於香港中文大學並取得倫敦大學法律及香港科技大學MBA學位。曾任職於香港證券機構,在金融產品、會計、法律合規等方面有超過10年經驗。目前在歐洲某大銀行的集團投資業務部工作,負責集團業務發展及併購合作等範疇。長駐歐洲總部多年, 並不時穿梭歐亞地區, 對歐洲經濟金融環境有切身感受。

    歐洲直擊

  西班牙成立「壞銀行」SAREB(銀行業重組資產管理公司)正如火如荼。在11月中整個相關法案就得通過,順利通過了公眾諮詢,如今在眾議院中仍在審議數項修訂,第一為對SAREB視之為特別集體公眾投資公司以享特別稅務處理;第二,在各銀行將壞資產轉讓至SAREB之時相關的轉讓和印花稅均可免稅;第三,在接受壞資產這些壞資產的增值稅將會延後至SAREB真正賣出資產後才被徵收。而對外國投資者在SAREB的股息收入和資本盈利,在「銀行有序重組基金」FROB仍然在參與在SAREB期間(計劃為15年)均免交非居民所得稅。以上對SAREB提供的稅務優惠安排,無非為其提出其價值,並盡量吸引外國投資者。這些修訂和整個SAREB的法案通過後就會推出,屆時就可知市場反應如何。

 

高息吸引新資金?低息批按揭?

 

  談到投資,在歐洲這個經濟環境下,一般的小投資者也不知道應該怎樣投資。這段日子歐元的資金都向外流,尤其在希臘和西班牙等經濟狀況不佳的地區銀行存款更是按月下降。為了吸引存款,例如在西班牙就有銀行都推出高達4%年息的存款予新存入的資金。但與此同時,個人居所的按揭利息卻又可以在3.5%左右。那麼銀行如何可以賺取利差利潤?事實是年息4%並非對所有的客戶和所有的存款均適用(一般小存戶的存款年息還不到1%),同樣地按揭利息雖然不高,但卻並非人人也輕易取得銀行按揭的。只要申請人的條件稍不理想,利息就會大增,更有不批出按揭貸款的情況。這樣對西班牙國內的物業買賣的流動性就更低了,房地產市場也更難在短期內好轉。因為這些整體西班牙房地產業的不明朗因素,對SAREB的前景,筆者真的還未看得通。

 

有錢人的機會

 

  雖然如此,我倒認為在西班牙的某些房子還是有投資價值的。例如在西班牙南部和著名旅遊區的小房子,現在有好些小單位的最低價格才大約售七萬歐元左右;而這些小單位,每逢夏天旅遊旺季出租予前往度假的遊客,一年下來的租金收入(未扣除營運成本)也可有一萬歐元左右。在目前西班牙的環境下算是不錯的投資了。不過,由於一般人未必輕易得到銀行批出七萬歐元的按揭貸款;最後,只有那些手上還有多餘現金的人才有能力賺了。

 

 

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