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18/10/2019

重奪土地供應主導權 突破思維 解港人無樓之困

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  • 林奮強

    林奮強

    前香港行政會議成員

    曾任瑞銀環球資產管理董事總經理

    2011創辦非牟利政治研究智庫組 HKGolden50

    致力研究香港未來的發展藍圖

    逢周一更新

    盛衰關鍵

  新一份施政報告出爐。反對派固然指摘特首沒回應「五大訴求」。但筆者認為,施政報告正好為紛亂不休的時局投入了一個恒數(constant)︰一套必定有利市民的土地、房屋政策。因為,若政府只回應政治要求,卻沒有下大決心解決社會最深層次的「萬苦之首」,即嚴重缺地缺房問題,那麼下一場由民憤點燃的顏色社運,只是時間問題!因此,治標壓暴之餘,也得努力治本,包括擺明車馬用「尚方寶劍」《收回土地條例》加快收地建屋,及肯定1,700公頃「明日大嶼」的必要性!

 

 

  本欄多次指,政府房策不應停留在保障市民「有瓦遮頭」的功能。故此,筆者喜見特首說明房屋是「公義及分配」的議題。當本港經濟隨國家發展結構性增長,但土地供應非但沒有結構性增加反而急劇下跌,經濟欣欣向榮的成果,即收入和樓價的上升,只有置業者能夠全數享受。而未「上車」的,若無富爸媽資助首期,就算讀書及工作多出色,薪金增幅也遠遠追不上樓價,必定會氣餒憤怒!

 

  因此,新推出的放寬按揭成數、降低首期要求,終有望改變以往近10年置業權利的「世襲化」︰即父母沒有樓,孩子如何高薪也不會夠首期「上車」!隨著入市能力「平等化」,即使公屋、劏房長大,而今天事業有成的高薪一族也有機會擁有私樓,多勞者可以多得,才是社會上流動力和公義的體現。除此之外,特首亦黑黑白白的表明,將引用《收回土地條例》,亦重申「明日大嶼」的重要性,說明政府將勇敢地拿回土地房屋供應的主導權。

 

人均GDP雖高 居住密度卻大落後

 

  講到底,雖然示威者未有表明房屋問題是其上街抗爭的原因。但其實已有示威者曾在路邊用英語噴上「每月1萬元租金只能租幾十呎地方,比牢房更細,你覺得我會害怕入獄?」數據上,香港人口密度(以已發展土地計)在全球僅次於孟加拉首都達卡,和孟買差不多-雖然香港的人均GDP是印度的近30倍!這表示眼前港人的擠迫程度肯定不可能是自願、而是極度痛苦地被迫接受的。

 

  而真正的「絕望真相」是︰若我們繼續不作為,本港未來土地房屋的短缺程度,只會比今天嚴重數以倍計,肯定是個大量市民「瞓街」的結局!

 

  像孟加拉等地,人民「瞓街」單純是個無錢的問題;香港人有錢卻有要「瞓街」,則是個社會大眾罔顧事實、議會代表無能的問題!前土地供應專責小組主席黃遠輝昨天更表示,有關收回私人土地,其實大部分在去年諮詢已討論過,預計能落實發展的土地不會太多,對紓緩短中期「土地荒」效用不大。換句話說,即使落實施政報告的所有措施,也未必能改變市民「瞓街」的厄運!

 

  事實上,本港私樓落成量由曾蔭權政府(2007至2012年)期間的每年平均9,900伙,稍增至梁振英政府(2012至2017年)的年均1.3萬伙。及至本屆政府(2017至2022年),預測私樓落成量將增至年均2萬伙。然而,根據《長遠房屋策略》(長策)訂下的供應目標,即每年1.8萬伙私樓計,2013年至2019年的每年平均短缺為2,600伙,即仍欠7分之1。展望未來,根據團結香港基金的研究,雖然私樓落成量預測將逐步增至2021年的2.2萬伙,但卻將在2023年斷崖式下跌40%至1.3萬伙!

 

 

  公營房屋情況則更令人憂慮︰首先,公營房屋(出租公屋及資助出售房屋合計)落成量過去10年未見明顯上升,一直維持在1.3萬伙左右;而且與私樓類似,同樣預期在2022/23年會出現大幅下跌。而且,《長策》的公營房屋供應目標是年均2.8萬伙,換言之,公營房屋的短缺量其實比私樓更加嚴重︰過去6年每年平均短缺量為1.2萬伙,幅度達43%(私樓是2,600伙或15%)﹗(圖1)

 

  那更長遠展望又如何?進行了18個月公眾參與活動的土地供應專責小組,早已指2016至2026年,土地短缺量為800公頃;及至2046年更將擴大至1,200公頃。更重要的是,即使小組提出的18個土地供應選項中的4個短中期選項全部落實,及至2026年仍短缺400公頃土地。

 

  建基於小組的研究,我們找來政府已公布、並預期會有住宅單位於2032年之前落成的的主要土地發展項目(不包括土地用途改劃),作出一個較長遠的房屋供應預測。

 

 

  正如圖2所示,即使計及東涌東填海、小蠔灣車廠等近年政府力推的土地發展項目,由2024至2032年的9年間,私樓供應量預測仍與最新的供應目標(年均1.35萬伙)相差接近6成!

 

社會急促老化 建設需求有增無減

 

 

  圖3把圖2針對私樓的分析在公營房屋系統重複一次,可見公營房屋落成量在2024至2032年間,尤其當供應目標公私營比例由「6︰4比」調高至「7︰3比」(即年均3.15萬伙)後,其短缺總量達17.5萬伙,或56%!無論如何,我們的房屋供應缺口,似乎已是愈來愈「板上釘釘」的事實,難以扭轉!

 

  市民要「瞓街」的未來,對於口口聲聲講「未來是我們的」年輕人,當然是絕對不能接受;正急促老化的社會亦急需土地,增建醫院、安老院等設施;而「中坑」們則最不好受,同時面對子女們置業無望、父母苦候醫院床位、安老院宿位問題等。

 

  筆者認為,若這個「時代」真的要「革命」,理應由土地供應開始,而這亦應是第「6大訴求」,也是最重要的一個!而真正「缺一不可」的,是每一個可以增加土地房屋供應的政策選項,包括大規模填海的「明日大嶼」不單止必定要做,還要加快做、立刻做!

 

轉載自: 晴報

 

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