善用土地 平衡發展

　　規劃署公布了最新一份全港工業用地研究報告，建議大部分維持作工業用途，其中包括曾被改劃作住宅用途、預計可提供約2,000個住宅單位的小瀝源工業區。政府必須定期檢視土地用途，適時平衡社會發展與市民置業及居住的需要。

土地資源有限，在管理上要按不同需要去規劃。

　　全港目前約有510公頃工業用地，共約1,500幢工業樓宇，報告指出工廈整體空置率僅5.3％，其中八成單位由非製造業，如進出口貿易、批發及零售、速遞等行業佔用，更預期三年後工廈樓面面積需求增約六成，26年後需求倍增，因此不支持工廈改劃為住宅用途。

　　土地資源有限，定期檢視土地規劃是適切的做法。從大部分工廈單位由與倉儲、物流有關的產業使用，可知本地「工業」概念的內涵不應只側重傳統製造業，很多人都察覺到近年工業區轉型及活化的情況，包括創意科技公司、無土耕作、水產人工養殖，甚至文化、藝術工作室，如視覺及裝置藝術、舞蹈學校及Band房等的進駐，都是善用工廈樓面面積的例子，這些由市場自行調節而造就的營商環境，對創業者、文藝工作者的經營特別有意義。雖然不少發展商以Home Office概念在工業區發展「工住合一」的小型單位，但呎價介乎7,000至9,000元，可知這類單位只適合個別用家或投資者，政府在扶持本地產業發展及創意創業上仍責無旁貸。

　　事實上，在傳統工業區中，改建小區地塊以發展住宅確有其考慮，即使經過發展商精心包裝，住宅與工業用途迥異，未思慮周詳而只求有屋住人，對住戶和原有工業用戶都不公平。

　　香港的確地少人多，但投資、置業、住屋的需求就必須區分清楚，傳媒通常會報道豪宅及中上價樓市的消息，加上預期下半年本地樓市表現會優於股市，其投資意味就更不言而喻。不過，最近人民幣貶值會令擬投資本地樓的內地買家卻步，雖然已持貨的內地投資者未必會即時沽港樓，但投資風向轉，應有助樓市向用家傾斜。

　　至於本地置業需求有多大，若撇開「投資、住屋」合一、「既要住又要賺」的元素，純置業的需求便有待商榷，從日前新居屋申請者眾，但放棄認購的買家卻相對多（估約60％）所見，市民置業的真正意慾或已大不如前。

　　新居屋中籤者決定不認購可以有不同的理由，另有選擇或只租不買固然可能是原因，但定價超出家庭經濟能力也可能是箇中考慮。由於子女遲婚甚至不婚，今時普羅家庭供樓，可能要回到以前「全家人一齊供」的日子，這些隨時代而家庭戶型轉變的置業需要，政府必須根據人口結構，輔以家庭的需要和好惡，定期關注、檢視。

　　本欄一直倡議，要長遠解決住屋問題，政府必須大手筆在維港以外填海造地，日後公營房屋只有居住權而沒有產權，當投資與居住的目標分開，長遠樓價必緩，至於真正的置業需要，還是留待市場去照顧較宜。