成本價租中產屋

　　啟德發展區住宅用地以高於市場預期逾倍的呎價成交，令人擔心會刺激樓市再次升溫。要從根本解決市民置業需要，政府還要從提供「只租不賣」的公營房屋入手。

現時有不少月入不俗，但欠缺首期的中產，仍未能搬到較理想的居所，如果提供只租不賣的中產屋，將可大大改善他們的居住環境。

　　今時談「樓」，大家容易混淆了幾個概念：居住、置業、投資，政府宜集中解決市民「居住」需要，才是首要。至於置業，甚至投資，就好比派飯要兼送鵝肝一樣，不切實際。當置業可以變成一個坐擁「樓」便可增值的投資行為，利之所在，怎不吸引？

　　這邊廂，土地以天價成交；那邊廂，政府首個主要以公屋居民為對象的「綠置居」項目，申請卻僅超額2.6倍，並未如想像般受歡迎，這令人想起早前，3,000多個資助房屋單位揀樓，有逾4成申請者「甩底」的情況，當中不乏公屋居民的申請人。政府以資助房屋，幫助已受助的公屋居民置業，從而盤活公屋資源，得以重新投放到更有需要的市民身上，但不太有效。

　　若政府能夠以「公營房屋，只租不賣」的政策，從根本去改變港人「一定要置業」的觀念，相信有助遏抑樓價。

　　只租不賣的公營房屋非現在的「公屋」，是以成本價，租予沒有物業市民的公營房屋。有人擔心，這又會為政府製造了今天公屋在管理及維修費用上的負擔。其實，若用政府地，不計地價，一個500呎面積的單位，以每呎$4,000建築成本價計，成本僅$200萬。假設可供居住30年，要回本，應是：$200萬÷30（年）=$6.6萬（每年）；$6.6萬÷12（月）=$5,500（月租），若連管理雜費等，月租收$8,000，30年定額租金，呎租也僅$16；中產住戶沒有資產審查，只要不擁有物業已可。

　　月租$8,000，即使每年加租1％至2％，30年後租金也只約1.1萬至1.4萬餘之間，中產家庭絕對負擔得起，留意，這些並不是今天帶有福利元素的「公屋」，而是為改變「樓」可自住、投資觀念的措施。它既可收回成本，又滿足市民需要，並提升了中產生活質素，這才算是回應部分中產的訴求。

　　其實，今時建築成本約$3,500，石屎壽命60年，以上數據絕對有迹可尋，水漲船高的樓價貴在地價，若公營房屋成本不計地價，甚至可進一步控制建築成本，包括處理每噸建築廢料費用在$2,000以下，那500呎的單位建築費就在200萬左右。

　　這類公營房屋，會讓那些暫未有經濟能力置業、正等待「上車」時機的中產，可以即時得以獲改善生活質素，在置業前的一段「等待期」，壓力又得以紓解。

　　釜底抽薪，可為沒有物業的中產提供30年較理想的住所，才會令社會對置業的需求稍降。