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06/11/2019

【FOCUS】港樓好淡對決 風向還看西九地王

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  香港第三季GDP錄十年最差表現,最新揭盅的先行指標採購經理指數(PMI)於10月跌速加大,錄十一年新低;惟資產市場卻處變不驚,不單港股收復牛熊線,港樓成交金額亦勁彈至5個月新高。

 

  樓市回暖,多空對決之爭趁勢再起--繼早兩日花旗明言「樓價已見底」,並預估往後每月可升1%後;中信里昂卻打對台唱淡,預期未來12個月樓價將料由高位回調20%。孰是孰非,只有時間方可驗證,而將於兩周後(22日)截標的巨無霸西九商業地去向及呎價如何,勢成重要指標。

 

將於兩周後(22日)截標的巨無霸西九商業地去向及呎價如何,勢成港樓後市重要指標。

 

花旗VS中信里昂,已見底or跌兩成?

 

  香港經濟內外飄搖,資本市場表現卻反其道而行,不單港股連升4日走高逾千點,成功收復牛熊線;土地註冊處統計的10月整體物業註冊金額亦按月勁彈逾79%,錄652.4億元的5個月新高。

 

  儘管來自差估署及中原的樓價指數分別錄連跌4個月及10周,但累計跌幅較高位均不足5%,似乎抗跌力十足。大行花旗早兩日就高調看好港樓,明言「樓價已見底」,並將重返較長的正常上升周期,預計往後樓價每月可升1%,2019全年計料5%進帳。

 

  花旗的理據包括,過往一般跌市記錄顯示,樓價由高位回落5%-7%即會掉頭再上;本港市民置業率僅65%,遠低於新加坡的85%和中國內地的90%;放寬按保更大幅提高入市槓桿,極度容易跑贏。

 

  不過,有人看多自然也有人看空,時隔一日就有中信里昂發表報告指,港樓目前正處調整早期,預期未來12個月價格料由高位回調20%,並指地產股未來或最少下跌10%。

 

逆市推巨無霸引揣測,考驗風險資金胃納

 

  單從里昂的報告標題「NO TAKERS(買家難覓)」看,對比港樓火速回升的成交量似乎並不合時宜;中原就估計,11月樓宇買賣合約登記數有望從10月的略高於5000宗續升至逼近7000宗水平。

 

  一邊是地產商趁年尾加速散貨,周二(5日)剛公布價單的路勁基建(01098)旗下元朗「山水盈」,首批67伙折實均價即較同區二手低逾一成;另一邊是北角柏蔚山、沙灣南昌一號、屯門The Carmel等大額一手新盤卻屢錄高價承接。

 

  樓市是虛火返照,還是小陽春重臨,一眾春江鴨地產商的取態甚為關鍵。地政總署9月逆市推出的西九高鐵站商業地皮,將於兩周後的11月22日截標;該幅巨無霸地盤面積高達64.3萬方呎,若不分拆出售總價或高達800億元之鉅(相當於高銀早前撻訂的111億元啟德商業地總價的數倍),換言之,極度考驗競拍者的風險和資金胃納。

 

  倘若該西九地王成功獲財團接手,尤其是中資大手筆插旗,港樓近期的亢奮氣氛勢添一把火;反之,考慮入市的準買家恐需多幾分戒心耐心,對港樓好淡博奕、多空對決睇定些才落注。

 

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