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31/07/2018

高地價的迷思

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Text: 團結香港基金高級研究員葉文祺、團結香港基金助理研究員唐嘉逸

  近年政府拍賣土地成交價屢創新高,有部分人認為是由於政府實施所謂「高地價政策」,故意限制土地供應,提高向地產商出售土地的價格。然後,政府再以賣地所得的大量收入支持其大型基建,同時製造更多土地需求,並稱這個過程為「基建旋轉門」。誠言,地價高和供應少確是事實,但以此推斷政府所謂的「高地價政策」甚至是「基建旋轉門」未免過於武斷。

 

 

  現時賣地收入的確均撥入基本工程儲備基金,而基本工程儲備基金亦真的是政府各項基建的財政來源,但必須要留意賣地收入同時亦可以用於支持一般的政府開支。例如,政府在2018年財政預算案便公布將800億港元的資金從基本工程儲備基金轉移至一般收入帳目,以支持政府各部門的日常營運成本。

 

  同樣道理,基本工程儲備基金儲備不足時,亦可從其他帳目轉移儲備。而在2017/18財政年度,政府也曾把45億元由一般收入帳目轉至基本工程儲備基金。總而言之,政府是可以根據需要將資金存入或從基本工程儲備基金中取出。有說政府有史以來只有以上一次從其他帳目轉移儲備基本工程儲備基金。但所謂「基建旋轉門」的論述要站得住腳,就必須證明大型基建項目只能依賴賣地收入,並沒有任何其他的資金來源,而以上例子正正反駁了這論述。

 

低估土地需求是原兇,限制土地價格非上策

 

  事實上,與其說高地價是政府的政策目標,不如說這是政府過去持續錯估土地需求與供應帶來的後果。過去數十年,本地經濟連同鄰近內地城市經濟急速發展,創造大量財富,為本港帶來龐大的房屋需求。但政府卻低估房屋以及其他土地的需求,規劃失誤令土地供應卻持續短缺,造成供不應求的情況。政府在1995年至2005年造地6,000公頃,然而,2005年至2015年已發展土地的面積只增加了400公頃,大跌超過9成。僧多粥少,競爭固然激烈,市價會給予需求多寡的訊號,正正是我們觀察到的高地價現象所反映的。

 

  面對樓價與土地成交價急升,社會上有意見認為政府應該限制土地價格,把地價訂於一個比市場價格低的水平。這個「麵粉便宜,麵包就會跟著便宜」的論述實在令人難以理解。即使土地成本價低廉,只要土地供應不增加,房屋市場僧多粥少的情況只會持續,難以令樓價下跌。恐怕最終只是發展商出售單位所賺取的利潤有所增加。

 

 

填海造地解高地價困局

 

  正如前文提到,高地價實在是土地供應嚴重落後於需求的一個市場結果。歸根究底,大規模增加土地供應才是解決高地價問題的唯一出路。政府增加土地供應時必須多管齊下,其中以在維港以外填海最能夠提供大幅平整的土地。

 

  最後,讀者不妨思考,不論政府是否真的以「高地價政策」抬高地價以支持發展基建,要降低地價的方法,不就是應該是積極造地,以增加土地供應嗎?

 

 

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