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23/06/2020

拖慢房屋發展的幕後阻力

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Text: 團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺、研究員潘灝儀、助理研究員許雅婷

  今年受疫情影響,屋宇署最近公布的數據顯示,首4個月的上蓋工程動工量僅錄得2,252伙,按年減少36%之餘,更是近9年新低,可見未來的房屋供應將會更嚴峻。雪上加霜的是可建住宅的用地亦近乎見底,往後香港的房屋供應恐現「地陷」的格局。面臨土地房屋供應斷層的危機,固然需要加快推展各項發展項目,但簡化過程當中繁複的行政程序亦不容忽視。

 

 

未來供應現「地陷」跡象

 

  房屋發展周期由買地、施工、樓盤開售至落成的各個階段都大幅放緩,從「熟地」供應預測、上蓋工程動工量以至預售樓花同意書批出量均從往年的高位下跌35%至53%可見一斑。基金會四月發布《造地建屋大落後 官僚繁瑣待革新》研究報告,就預計未來五年(2020年至2024年)的私樓落成量僅得年均16,000個單位。

 

拆牆鬆綁 精簡發展程序

 

  社會上較少留意到的是,種種規範房屋發展的行政程序亦會拖慢供應的步伐。現時未符合規劃用途的「生地」要先完成一系列的程序才可成爲「熟地」,以開展建築工程,但不少業界人士均表示將一般農地轉換成住宅用途的過程相當冗長,尤其是與不同政府部門交涉的過程諸如審批規劃、修改地契、補地價等也得花上十多年。過往業界多次建議政府精簡當中的程序,基金會在報告中就總結了十個獲業界廣泛認同的建議(表一),務求將發展過程化繁爲簡,使房屋供應盡早上馬,而下文將集中探討建議(1)成立中央小組的必要性。

 

表一:團結香港基金關於精簡土地及房屋發展的程序的十大建議

 

統籌不同部門 中央小組有助加快審批 

 

  現時,業界提交土地開發申請後,審批過程牽涉多個政府部門,包括規劃署、地政總署、屋宇署等。過往業界多次反映,審批部門之間缺乏協調,第一個接收申請計劃的部門往往只會轉發其他部門的疑問或者修改要求,形成相當複雜漫長的溝通過程。一個跨部門組成的中央小組便可以解決上述的問題,透過提供「一站式」的便利措施,中央小組可以就申請統籌各個部門提出的建議,省卻低效的官僚程序,促進申請審批及其他各項土地發展事項。

 

  其實政府也意識到部門之間的協調對於加快房屋供應至關重要,土地共享先導計劃中的中央小組正是希望透過協調不同部門,減省審核申請所需的時間。爲了確保房屋供應能及時上馬,我們建議的中央小組將會獲授予明確的權責,該小組需要負責確保發展計劃如期推展,並為房屋項目的進度進行問責,以使房屋供應可及時推出。

 

化繁爲簡 突破房屋「地陷」困境

 

  不同政府部門在各自的專業領域上服務社會,都要確保發展項目符合自己轄下的條例要求,可惜諸多條例和審批過程叠加成繁瑣的行政程序,無形中會拖慢土地房屋發展的進度,在政府增加土地供應的決心上施加了阻力。我們期望政府全面檢視、評估及簡化有關土地發展的現行程序,以革新的思維加快房屋供應。

 

 

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