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14/04/2021

樓價升 只是紙上富貴?

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  • 唐德玲

    唐德玲

    古人話:「君子愛財,取之有道」;但作為一位從事理財策劃十多年的職業女性,我想補充一點:「女子愛財,投資有道」。女性對金錢的觀念和觸覺,肯定跟男性不同,這一點從我和我的客戶中便可見一斑。

     

    本欄每周三更新

    女子愛財

  姊妹們,如果我問大家,過去20年,香港有哪種資產的升幅最大?我相信,大家一定會答「物業」。我身邊有姊妹們甚至認為,香港的樓市是只升不跌的。

 

  在此,我必須作一個澄清,香港樓市給人只升不跌的印象,主要是過去幾十年,樓價絕大部分時間都上升,所以才出現這個「錯覺」。

 

  如果大家的年紀已經超過50歲,也在97前後買過樓,應該有過「深刻」的教訓,因為本港樓市在98年亞洲金融風暴後曾經大跌逾半(當時樓市炒風甚盛),而且,跌勢持續多年,直到2003年沙士之後才見底回升。

 

  既然樓市真的有機會下跌,所以,過去10年,我身邊有些姊妹就曾經「估計」樓市會下跌,所以在「高位」沽出了自己的物業套現,然後租樓住。誰不知,過去10年,香港住宅樓市真的沒有跌過,基本上是反覆上升,不斷創新高。我這些「沽樓」等跌的姊妹們,現在都懊悔不已。

 

  這個懊悔包括兩部分,第一當然是樓價再升,第二就是套現賺回來的錢,幾乎已經花光了(以平均每月2萬元租金計,10年的租金支出就240萬),現在開始要自掏腰包交租!

 

(資料圖片)

 

  2019年開始的社會運動,以至去年起的新冠肺炎疫情,再令不少人擔心樓價會見頂回落。但現實上,過去兩年,樓市只是沒有再升,或只是在高位爭持。個別優質的物業,價格仍然十分堅挺,甚至再創新高。

 

  我知道,由去年起,港人掀起另一次移民潮,尤其是英國給予BNO的港人以最便宜的方式移民當地之後,選擇移民的港人大幅增加。很多人都估計,這些家庭將會沽出手上物業,套現到外地生活,因此,未來樓市應該有一定下跌壓力。

 

  早前我跟姊妹Jennifer就談到這個問題。她自己沒有移民打算,而手上的自住物業又已經供滿。她問我,如果擔心樓市已經見頂,現在趁高沽出手上物業,是否明智選擇。

 

  「對於樓市這個問題,我覺得很有趣。手上未有物業的姊妹總是問我,現在應該買樓嗎?但一些已經有物業在手的姊妹則問我,現在應該趁高沽樓嗎?」

 

  「對啊,我常常問,樓市不斷上升,對於我們這些小市民來說,是否只是紙上富貴,不能享用呢!」Jennifer告訴我心底的感受。

 

  「我也明白,因為很多人都問過我這些問題。只不過,近期因為種種原因,尤其是政治的原因,大家又再想到怎樣『變現』自己的住宅物業吧了!」

 

  「正是呢!妳有甚麼看法?」

 

  「對於以上兩個取向不同的問題,我一般都是這樣回應:『如果因為有實際需要而買樓自住,妳又負擔得起,那就去買吧!』原因是,買樓並非純粹的投資,它還有實用價值(Used Value)。再者,如果喜歡那個單位,以至附近的環境,甚至隔離鄰舍,那種價值是不可以用金錢來衡量的!」

 

  「那麼,我的問題呢?」

 

  「哈哈,同樣道理,如果這個是自住物業,而妳又喜歡它的話,那種價值也不是帳面值那麼簡單。更重要的是,這樣等於冒另一個風險,就是樓價再升的風險!又或者,即使不再升,但樓價不跌,那麼,幾年後妳會再買物業嗎?」

 

  「那麼,我應該怎麼辦?」(待續)

 

  作者電郵:tong_lydia223@yahoo.com.au

 

 

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