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22/11/2023

息升價跌,現在供樓更辛苦?!

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  • 唐德玲

    唐德玲

    古人話:「君子愛財,取之有道」;但作為一位從事理財策劃十多年的職業女性,我想補充一點:「女子愛財,投資有道」。女性對金錢的觀念和觸覺,肯定跟男性不同,這一點從我和我的客戶中便可見一斑。

     

    女子愛財

    隔周更新

  姊妹們,我們已連續兩次提到關於樓市「減辣」的話題。事緣樓市從去年起見頂回落,一些十多年前推出的調控樓市措施(市場俗稱為「辣招」)已經不合時宜。只不過,現階段政府不想完全「撤辣」,以免樓市再度急升,在中間落墨的安排下,就變現在的減辣。

 

  我在《施政報告》公布前後,和一對年輕夫婦Mandy和Victor談到樓市和置業的問題。他們現在面對的兩難局面是,一方面樓價下跌了,即是容易「上車」了,但偏偏這個時候美國大幅加息,令供樓利息大升,扭轉過去十多年的低息環境,令他們感到很懊惱。

 

  「我準備買入的單位,年初時大約值1000萬,現在不足900萬就可以買到,即是大約跌了一成左右。如果可按八成的話,即是我可以少借80萬。但今時我上車,息口又比年初升了2厘左右,一加一減,令人感到很困惑。到底我的供款能力是高了還是低了?」Mandy滿腦子疑問。

 

買樓前宜計算清楚每月還款額,看看有否超出承擔能力。(iStock)

 

  「明白你們的心情。但從現實角度,樓價跌了多少不重要,最重要是以現在的貸款額和最新的按息去計算你們每月的還款額,然後再看妳和丈夫能否負擔。」

 

  「即是我們只需聚焦於供樓能力?」

 

  「是的,不如我給妳一個簡單的概念。其實,100萬貸款,供款期20年,1厘的利息就要供4600元左右。如果借720萬,即是要供3.3萬元左右。因為樓價跌了,妳可以借少80萬,如果利息不變,便可少供3800多元。但利息由年初的1.5厘升至最近的3.25厘,即多了1.75厘,而每100萬貸款多1厘利息,等於要供多500元,1.75厘就是875元左右,720萬貸款額就等於多供6300元。總的來說,妳今日買樓,因為樓價跌,令妳少供3800多元,但利息升了,卻令妳最終增加大約2500元負擔,其實妳是辛苦了!」我拿著銀行網頁提供的按揭計算機替Mandy計數。

 

  「啊,原來我的供款負擔比年初還要大,早知我在年初就入市了!」

 

  「嗯,這樣不對呀,妳年初入市,同樣要承受過去大半年的加息壓力呢!而妳的貸款額比現在大,負擔會比現在才入市更大才是!」

 

  「噢,對了,我真傻!」

 

  「我要再提妳,息口可能仍未見頂,萬一利息再升1厘,妳就要供44000多元,妳要計清楚呢!」

 

  「嗯,多謝提醒,我真要再計清楚呢!」

 

Mandy年初置業和現時置業的供款比較

(以20年供款期計)

 

年初時

現時

貸款額

800

720

實際按息

1.5厘

3.25

每月供款

38604

40838

資料來源:銀行網頁(按揭計算機)

 

  作者電郵:tong_lydia223@yahoo.com.au

 

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