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08/12/2023

買房託收息,好過買樓收租

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    凌風

    凌風,資深投資專家,超過20年基金和債券推廣經驗,也擅長環球投資市場的分析。

    基金債券攻略

    隔周五更新

  連續兩期提到,在港交所上市的投資工具中,有兩種只要賺錢就必定派息,一種是「房地產投資信託基金」,英文叫Real Estate Investment Trust Funds(簡稱REITs),而另一種就是商業信託。
 
  我認為,最值得大家留意的,主要是本港最大的房託領展(00823),以及兩隻最大的商業信託,一隻是由電能實業(00006)分拆出來的香港電燈(02638),另一隻是由電訊盈科(00008)分拆出來的香港電訊(06823)。
 
  由於她們必定派息的特性,無論是房託或商業信託,就等於一隻永續的債券,因此,她們的「股價」,中短期會和債券的走勢一樣,每當息口向下時,價格就會向上;相反,每當息口上升時,價格就會回落。
 
  現在美國的息口有機會見頂,市場也不斷在炒減息,這些和息口走勢相反的投資工具,開始受市場青睞,價格開始轉強。即是說,現在是部署買入這類投資工具的最好時機。
 
  如果你是長線投資者,固然可以買來收息。如果價格升了,你便立於不敗之地,萬一需要用錢也不會賺息蝕價;如果你是中短線操作,也可以先收息,等價格升了便沽出賺價,可謂進可攻,退又可守!

 

近期領展的經營手法較之前進取。(領展網頁圖片)

 
  回說我推介的三隻房託或商業信託,她們現價的息率已經升至6厘至8厘之間,從長線角度,已經十分吸引了。當中我最想品評一下的就是領展。領展於2005年上市時,主要持有一些公屋或居屋所在地的商場和停車場。經過一輪改革和翻新後,商場的價值和租值都大幅提升了。
 
  另一邊廂,為了成為一隻持續增長的房託,領展開始涉足寫字樓物業,甚至作為發展商(但主要不是出售,而是持有收租),及後又衝出香港,到內地和海外收購房地產收租物業。
 
  我同意,今時今日的領展,已經不是當日上市時的領展,她的經營風險比當初高了,今年的供股事件可說是其中一個「後果」。但我認為,從個人投資者角度,手上的收息股當中,有少許這類較進取的公司未嘗不是一件好事。
 
  因為長遠來說,完全不思進取的公司,即使行業性質十分安穩,也不過在食老本,未來的派息是否可以保持也說不定。如果派息不能維持,股價也無可避免要下跌,對投資者未必是好事!
 
  雖然有人質疑領展的管理層可能只為私利,為了「做靚盤數」,令股價上升,方便日後自己可以用高價套現或行使認股權。我不能代管理層回應這些質疑,我也不能排除這個可能。
 
  我想強調的是,如果管理層能令公司長期持續發展,股價上升是必然的事,他們能夠分享這個成果也是理所當然,我們要密切監察的,是每個新增項目是否能夠長線帶來盈利,以及鞏固公司的實力。
 
  從個人投資者角度,如果買入物業收租,風險其實比買入房託高得多,當中包括維修保養、退租以及租霸等等,都是令人頭痛的事。如果買入房託收息,就乾手淨腳得多。
 
  買樓收租也要冒樓價下跌的風險,這就等於買房託要冒股價下跌風險一樣,因此,平衡各種利害之後,我仍然認為,買房託收息,始終好過買樓收租!

 

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