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03/01/2013

2013年我對樓市的十大忠告

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    樓市點評

    本欄隔周更新

  從2008年開始,我每逢年頭也會撰寫「我對樓市的十個忠告」,並定性為「我們不是想作預測市道的專家,而是想用大膽的角度去探索未來變局,以助消費者分析市場。」承蒙錯愛得到不少認同,今年我對樓市的十個忠告如下:

 

1、貨幣貶值風險仍然最大

 

  在08年1月,金融海嘯還未發生,我已忠告:「次按問題更趨嚴重,並影響全球經濟」,並認為「歐美這兩大市場成為投資的高風險地帶;全球普遍地區經濟增長也可能放緩。」但縱使如此,我們同年仍認為「加上未來通脹及產業上升也不少,把錢放在銀行,到時貶值率會高過及早入市可能損手的,所以忠告大家:「不投資風險高過投資」。

 

  到了現有我仍認為歐美很長一段時間不能回復經濟景氣局面,量化貨幣將是長遠的政策,港元在聯繫匯率改變前將不可避免長期持續貶值的現實,存款會承受蒸發風險,貨幣貶值的風險遠高於高官常提到的加息風險。

 

2、極端滯脹

 

  在環球量化貨幣寬鬆政策下,物價及資產不斷上升,但工資及購買力卻追不上,於是成交便出現價升量跌,我們在2010年的忠告已預警滯脹的出現,未來會更極端地發展,「值會跌,價卻升」而樓市更加會「成交量愈來愈滯,價格卻愈來愈脹」。

 

3、福利政策難免深化

 

  在08年的忠告中,我們已強調「基層矛盾激化」,「社會急速發展下引起的貧富懸殊,通常,政府為平衡社會的利益,會在此時定一些政策去平息在景氣市道中分享得較少一方的怨氣,市場亦因此而受影響。」未來政府難免要推出更多的福利政策以撫平民怨,營商秩序及常態會不斷變遷甚至惡化。

 

4、政府規管不絕

 

  2010年我們預警政府極大機會出手干預樓市,令香港樓市「突然死亡」,同年11月政府推出額外印花稅,成交進入長期量跌常態。未來,我認為政府政策干預更欲罷不能,應會在每次樓市熾熱後出手再干擾,成為常態。

 

5、「錢罌效應」成為新時代基因

 

  筆者在06年提出「錢罌效應」,在08年起已多次發出忠告,認為九七後吃的苦令香港人變得異常謹慎,「持續供樓」的人愈來愈多,結果供滿樓的物業及比率也創新高,低借貸有如錢罌般累積財富。到了近年,政府為了抑壓樓價,在先後推出SSD及BSD政策外,更收緊按揭,這變相令市民借貸率持續減低,令「錢罌效應」更深。筆者預計,滯脹最後階段是經濟大衰退,到時政府政策便會將借貸重新放寬,釋放出經濟體制中抑壓的槓桿力量,重新進入新的景氣。「錢罌效應」製造的資金池,不單止是市場重整的關鍵,也同是中途市場價格易升難跌的主因呢。

 

6、租金趨勢左右大局

 

  在08年起,我們已多年預警「租金上升」,並強調「自從03年放鬆了租務管制後,樓價及租金回報率一起上升,未來這是入市一項好的指標及參考要素!」到了現在樓市已大升50至100%,租金還可再上嗎?我認為其推動力仍左右大市,成為樓市最基礎及深層次的起動力。

 

7、樓花定價決定走勢

 

  政府雖增加土地供應,但卻未必掌握到有關樓花推出市場的時間表,如果普遍地皮的發展及建築進度因故拖延,增加供應量便不順利,樓價升勢也不易放緩,當然相反地,如果發展商普遍需要提早出貨的話,便有機會出現減價潮,樓市便有較長的小陽春市道了。

 

8、香港重新格式化

 

  中央正重整各地區包括香港的秩序,並重新進行格式化,過去一年見到的就是地產霸權的影響力大減,及將四成家庭列入了房屋資助的長遠藍圖,在這格式化工程中還有甚麼?大家應該關注。

 

9、政治鬥爭不絕

 

  在貧富更懸殊、既得利益者受衝擊、來自國際的政經狙擊下,香港成為了大戰場,政府可說是四面楚歌,只是,香港在長期內耗不斷效率低迷下,政治最後也會作出取捨,令社會氣氛激情四起。

 

10、邊境衝突既深且遠

 

  兩年前我們已忠告「貨幣戰爭只是這場世界大戰的主戰場,傳統以炮火為主的戰爭會在副戰場中配合施壓,」到了現在邊境小衝突的機會已大增,而中日在釣魚島的矛盾已影響著彼此的雙邊貿易,不可忽視。

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

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