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12/04/2021

樓價進入上升軌道

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    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  住宅樓市重返上升軌道已無懸念,這無論在差餉物業估價署住宅指數、祥益指樓和中原指數也見到清晰的「上升通道」,這正是我的「龍市理論」的重點,以中國資金和宏調概念為主導的香港市場,因為政策不斷去除市場泡沫,所以市場價格異常受鞏固,所以市場只會以「龍市一期」(樓價上升)和「龍市二期」(市場被政策或環境去除泡沫)不斷輪替,過往服務泡沫經濟的西方牛熊理論在近十年已在香港住宅樓市不再出現,過去十年曾出現四次「龍市二期」,這本來是用家入市時機,但仍用舊有西方概念的人往往會認為是熊市前夕,但最後事實都是市場鞏固完就再重新上升,他們一次又一次錯過了入市時機,甚至有不少投資高手也因為太迷信西方經濟理論,他們有些更把自住樓賣出然後等待泡沫爆破令樓價大跌,只是,樓市泡沫一早已被「樓市辣招」去除,加上高門檻的按揭政策令樓市成為低借貸、高儲蓄,配合了供應不足和大部分住宅已「供滿樓」的財富效應開始發揮,香港樓市已是價格易升難跌的市場了。

 

(資料圖片)

 

  事實上,中國的宏觀調控方式的市場經濟的確比西方泡沫經濟優勝得多。單以香港的體驗,透過「樓市辣招」和按揭門檻及早為市場去除泡沫,可令市場避免了後來泡沫爆破引起市場甚至整體經濟受衝擊,無辜受損的人會大減!對長線投資者也較有利!經濟周期縮短對經濟成長和回報其實也會加快!更重要是,宏調性政策(包括樓市辣招)會在入市門檻上為市場再作分配令一些本來弱勢的人更容易入市,我們雖然香港政府在過去行政微調較慢,但「樓市辣招」在初期會對上車人士是有較寬鬆的門檻,後來2019年推出的「林鄭plan」放鬆按揭門檻,都是對上車和換樓人士有利的,縱使對部分不合資格的人有一點不完美,但對合乎資格的人士來說是有置業優勢的,只是有關優勢很多年輕人和懷有過時的牛熊理論的人也看不到,浪費了過去十年的樓市入市良機!

 

  香港樓市早已「龍市模式」,其實股票市場亦逐漸走向以中國資金和秩序為主導,牛熊日益模糊,龍市也日益清晰!

 

  中美爭拗已到白熱化,兩方以各自體制回應:

 

  美國進一步玩泡沫輸人不輸陣!以攻為守!

 

  中國進一步去除市場泡沫!審慎全面備戰以守為攻!「形圓,而不可敗!」

 

  我認為股票市場其實可以好簡單,複雜的其實是人的人性而已!

 

  我個人投資股票市場,不預期大升或大跌!卻不斷鞏固拾級而上,只要揀對了長遠能與社會一起成長的股票,我認為長期持有必收穫豐富!

 

  近期股票市場好像多了風浪,股票風潮反而令房地產成為更加重要的投資工具啊!

 

 

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