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09/10/2023

救樓市建議方案

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    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    樓市點評

    本欄隔周更新

  政府正廣泛諮詢民意有關「樓市辣招」的修改方案,筆者想完整說一說個人對樓市辣招的看法:

  筆者聲明,我對樓市辣招的立場是認為應該「減辣」!而不是「撤辣」!

  我們先弄清楚市場實況,究竟市場在發生甚麼事?

  現在市場雖然低迷,筆者強調不是泡沫爆破,因為市場的泡沫根本不多,市民借得很少(貸存比率只是67%,比97年的158%健康得多),業主供樓的壞帳亦很少(住宅按揭拖欠比率是0.07%,即99.93%業主準時供樓),香港還有約16.8萬億元的M3,其中定期存款約有8.89萬億元,過去20個月增加的定期是3.44萬億元。而3.44萬億元是一個甚麼概念?足以償還了香港所有的住宅按揭貸款!說香港現在是歷史上最充裕資金的時段並不過分,那為何在資金最多的時候,樓價會出現下跌呢?

  當然,定期的收息率很高,令到很多資金被封印,但筆者強調這不是主因!主因是市民對悲情及前景掌握不到!我們打開手提電話,見到周圍都充斥著悲情,相信大家都體會到,筆者不花時間去說了,但我想強調,政府是需要在這個時候作出非常清晰的方案給予市民,而現在還沒有做好!筆者舉三個例子:

  第一,當初為何要推出樓市辣招?很多人很容易答到,樓市辣招是因為針對防止炒樓,如果是真的話,那現在的逆周期措施就應該是減樓市辣招了。如果不減,市民就會充滿疑問,甚至過分猜想了。事實上,2009年之後,的而且確多了10萬億元的資金湧來香港,我們的確是要化解資金充斥的副作用,樓市辣招也是放慢資金在市場流轉的好方法,但政府若因此需要將有關政策延續的話,政府就必須要說清楚,否則就會引起群眾揣測,甚至在悲情嚴重的氛圍下引起不安。

  第二,高官是不應該評論樓價平還是貴,因為這是由市場來決定。若高官評論樓價現在不夠平,市民會揣測究竟高官用甚麼來做標準?現在買不買樓好?而發展商亦會想究竟投不投地好?甚至會引起市場混亂。

  第三,近年很多拍賣地皮的信息也令人迷惑,究竟政府的價錢是想平還是貴?導致發展商很難出價,亦難為出售的樓盤定價。筆者認為,政府應該作一連串動作,告訴市場政府是想怎樣做,讓市民去支持!

 

(Shutterstock)



  在樓市辣招優化方面,筆者的建議如下:

  第一,政府應該放寬境外優才買樓的印花稅措施,這個計劃已證明了成功及市民接受,我們應該進一步降低門檻,讓更加多人才進入,才合乎香港利益。

  第二,放寬買第二層樓的辣招稅亦合時宜。如果買第二層樓是用來長遠收租的,首先可多了租盤,令到租金不容易上升;再者,容許買第二層樓,亦容易讓市民擁有更完善的養老投資組合,會大大增加銀髮一族的安全感,而且大大減少了政府將來對銀髮一族的資助和負擔。

  這是筆者的看法,希望大家可以考慮及分享。

 

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