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21/11/2023

論掌握入市時機

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    樓市點評

    本欄隔周更新

  日前在街道上遇見到一個中年婦人狠狠地和兒子說:「你記住自己今日講過的這句說話:你不要買樓!」又是司空見慣的兩代爭執,上一代希望幫助下一代去置業,但新一代往往不領情,因為在他們眼中,當下是一個亂世!其實在烏克蘭、加沙才叫亂世!香港是很幸福的地方,將幸福當了是亂世,這可能是一種悲劇!那位媽媽想年輕人去置業,買的不是賺價機會,而是想為年輕人買將來的保障。
 
  很多人錯誤地認為做定期存款是「無得輸」,所以不值得去做投資,這是似是而非的錯誤觀念。假設做半年定期可獲取最高息,其實也等於放棄了做定期期間出現的機會,這個就是機會成本,同時亦無法掌握到未來6個月至20年的投資機會,這正是房地產及其他投資工具有而定期沒有的。定期只適合於投資配套裏面的現金流部分,但不可將長遠的投資機會都投入空窗期。

 

能在谷底成功入市的人,往往都是「預買了之後會再跌」。(iStock)


  此外,人人都等待樓價最低時部署入市置業,卻不知道從來成功的人較少,錯過的人都是大多數!因為直到樓價回升後,谷底才會顯現出來!一個人如果連樓價跌到七七八八時仍捨不得,也要等最後一口減價出現的話,當樓價回升時,又怎可突破心理關口去追價呢!所以等谷底入市是鮮有成功個案的!事實上,愈接近谷底,就愈多人不看好!也是最少成交的時候!能在谷底成功入市的人,往往都是「預買了之後會再跌」!成功入市者幾乎也有這胸襟!勝利是取決於態度!樓價升得愈多也代表愈接近調整?樓價跌得愈多亦等於愈接近谷底?可以肯定的是,跌得愈低,買入的風險應該愈低!最多人錯過入市時機,並不是因為樓價!是因為差價,很多人貪心想減多一兩個百分比!到發覺樓市回升時卻再次猶疑,這樣就墮入了不斷耽誤的困局!
 
  市場永遠都是有贏家和機會!等谷底只是其中一種贏法!市場定律是「一人得,一人失」,每次谷底形成確認後(也代表樓市回升),我們發覺買家都是贏家!每次高峰形成確認後(也代表樓市下跌),我們發覺賣家都是贏家!原來機會和贏家從來都是一對一!
 
  就算有最公平的市場,大家獲利也是不一樣,因為掌握的買入時機有所不同!很多人等樓市見底才入市,但卻沒有想過,當樓市形勢清楚回升,到時如何能比其他人快一步入市?又何以見得業主在看清楚市場環境之後,反價會比你慢呢?所以谷底買最平價的物業從來不是易事!
 
  當下常態是:最多資金情形下出現樓價跌市!最多供應之下出現了賣地流標潮!市場情緒不跟數據走!我們分析樓市只好盡力而為而已!

 

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