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28/11/2023

悲情泛濫下湧現利好因素

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    樓市點評

    本欄隔周更新

  香港社會被悲情泛濫,人們也忽略了眾多利好因素已逐漸成形,筆者在此歸納和分享一下:
 
1. 資金增加
 
  本港銀行首九個月總存款升2.3%,港元存款亦升1.6%。香港的貨幣供應量M3錄得16.8203萬億元,對比去年同期整體按年增長3.2%。定期存款量更是不停聚積,市場購買力不斷創新高!
 
2. 成交價量皆回升
 
  和其他同業發表的也相若,以筆者公司經營的範圍為例,《施政報告》公布後三周的周末成交量,比《施政報告》公布前三周的平均宗數錄得倍增。而成交價方面,最新祥益指數和中原指數也反映樓價已出現初步微升!有關進展值得緊密留意!

根據業界統計,樓價近日已出現初步微升。(iStock)

 

3. 樓換樓成交大增,並成為市場主導
 
  在短短兩三個星期內,樓換樓甚至「連環船」(即換樓客的買賣兩宗成交同一時間簽)成交大增!反映政府以轉流率為減辣概念,初步有成績!
 
4. 「高才通」已成清晰購買力,在各處都見到成交
 
  連日來物業市場錄得多宗內地專才的入市個案,亦有內地買家支付15%印花稅的入市個案,為香港樓市注入新血。
 
5. 「現金買入」成交急增
 
  一筆過付清樓價的成交,反映樓市長遠仍然是「較富有的人」擁有較多主動權!上車人士宜珍惜當下上車優勢!
 
6. 香港人口將回復增加
 
  各種人才和外勞計劃正令香港回到人口增加的趨勢中,我們預計2023年底香港人口將會創新高至約760萬人的水平。加上最近在地產市場大家也見到移民回流者入市,無論香港人口或購買力也會有一定改善!
 
7. 白居二良性活化樓市
 
  政府延長居屋第二市場的按揭保證期至50年,是一德政!雖然要明年3月1日才開始生效(買賣交易的完成日期和簽立相關法定押記的日期均在2024年3月1日或之後),但因為給了市場正面信息,已令想放盤及入市的人都加熱了,而且啟動了居屋業主換樓潮!這種解封的自住換樓行為,是一種良性又對市場有利的因素!
 
8. 消費市場持續增長
 
  今年第三季本地生產總值按年增長4.1%,私人消費開支增長6.3%,整體投資開支反彈18.4%。經濟還沒有完全走出困境,卻正不斷改善中。
 
9. 壞帳率奇低(0.02%),2003年樓市危機不復見
 
  負資產住宅按揭貸款拖欠比率更低,於今年9月底為0.02%,反映絕大部分按揭借款人都能繼續還款,我們有避免市場大跌的底氣!
 
10. 香港金融中心揭開新一頁
 
  雖然近期香港集資能力減低,但在創科工程有進展,而內地很重視香港金融服務推廣功能!加上阿聯酋等外國資金開始進入香港,群眾不應該隨悲情過分忽略香港本身的重要地位!

 

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