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05/02/2024

社會充斥錯誤樓市觀念

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    樓市點評

    本欄隔周更新

  樓市正在十字街頭,是否需要完全撤銷樓市辣招?又是否撤辣就可以解決樓市問題?筆者認為重整樓市必須要弄清楚一些概念,否則我們會枉費時間在概念不清的情形中,團團轉找不到正確方向。
 
  第一個要弄清楚的就是樓市的成本概念。建屋是一個工業產品,絕對是要服從建築成本的,如果樓價是低於建築成本的話,即是等於甚麼?是等於建屋鏈有機會停頓!
 
  當然有人認為就算平地價賣給發展商,將來發展商也未必一定會賣平樓給買家,過去一直也有不少例子!但是這個情況出現,是因為市場後來改善了及容許,如果市道沒有改善的話,在平樓價情況下,平地價是合理的。

 

  有很多官員和政客都有錯誤的觀念,就是「樓價下跌對解決房屋問題是有幫助」。這是一個危險的錯誤觀點,因為明顯失去的比得到的多。樓價下跌,損失最大的其實是政府,尤其是樓價低過建築成本的時候,停止賣地令房屋鏈出現斷裂,賣地收入亦會大幅減少!尤其是近年香港幸福地享受著低通脹,而一般民生的通脹雖然是低,但是建屋的通脹仍然維持在每年5%至7%,即是說,香港的樓價如果追不上建屋的通脹,就會出現問題,但是我們卻反其道而行想樓價下跌,很多官員居然不懂得擔心。

 

若樓市在人人買到樓的情形下上升,社會財富會分配得更好。(iStock)


  筆者認為,房屋政策應該是追求成交暢順之下人人都買到樓,所以樓價上升得不到人心,其實是因為分配得不均勻,但如果樓市在人人買到樓的情形之下上升的話,財富自然會分配得好,在人人受惠的情形之下,樓價上升就可以好好發揮套戥高通脹的功能,反而是能夠保護到社會的財富,所以筆者認為政府是有必要在這段時間重新推出「置業資助貸款計劃」。人人可以置業,就是可以共同富裕的社會,而且天道酬勤,只有不努力的人才會得到少一點,這亦是一個公平的情況。
 
  另外,很多官員亦太顧忌「年輕人買不起樓」這個枷鎖,這必須要尊重及留意,但不應該模糊概念。甚麼人買得起呢?對於無決心儲錢買樓的人,就算樓價90萬元都會嫌貴,因為90萬元都要不吃不喝約幾年才會儲到。事實上,我們應該要以人均入息中位數字的兩個年輕人可以合力儲蓄三年就儲到首期,同時過到壓力測試為標準。如果用這個角度來說,現在屯門及天水圍區有很多二手住宅已經遠低於其所能負擔的上限超過100萬元了,可以滿足上車需求,而不是模糊概念,程序化去滿足民粹,應去追求更佳利益分配的做法啊!

 

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