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20/02/2024

樓市大局漸穩

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    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    樓市點評

    本欄隔周更新

  值得為眼前樓價下跌而煩惱嗎?大多數人也不值得,對於長期或中期投資者來說,根本無計劃現在賣出,何況他們也可以改變再出售的時間,譬如把物業出租先賺取長期收租回報率。如果是追求短期回報或者借貸過多而引起銀行補倉的問題,這是策略上的檢討!短線炒賣和高借貨一直也是「富貴險中求」!

 

  當然,樓市早有「辣招」其實不太存在短炒損失!

 

  至於借貸,今次的確很多十分穩健的投資者,因為一年暴動加三年疫情這非常罕有的情況,令收租經常性收入受重創!期間按揭息口亦大幅上升!疫情令到租金不斷下跌最終影響物業需要重估,甚至原本只借三至五成槓桿的部署可能也要補倉了!這班高手其實是非戰之罪!筆者本來借貸都是最多三成或以下,但是年前我買入新舖的時候弱勢已形成,所以後來再買勿地臣街和南豐中心的兩間商舖都是沒有借貸!

 

  其實有實力的買家仍然很多,不過香港銀行在大變之下其收放的尺度未能定得清晰給投資者,這股購買力近年都做了收息一族,香港大量實力也藏兵於定期存款!

 

  中美的金融大戰,中港股市也「堅壁清野」去除泡沫,應是不讓財富透過股市外流,而港府在近十年面對海量資金湧入推出「樓市辣招」,讓資金不能在市場滾存!今日無論中國和香港的資金都是歷史上最高!香港這兩年增加的定期已足以支付全港住宅按揭貸款兩次!

 

  筆者不知道中央怎樣運用樓市辣招去打這場史詩式的金融戰,但起碼放寬收租人士入市是向前想的正確打法,因為既然放得內地專才入境,自然是應該增加租盤的數量,何況收租只屬長期投資,不屬短炒更不違反房住不炒的實際價值!增加租盤對小市民租客有幫助!

 

增加租盤對小市民租客有幫助。(Shutterstock)

 

  實際上某刻樓價不等於「買入」、「賣出」價,投資上輸的人往往是三種:

 

  一是輸了一次就永遠怕被蛇咬,不敢再投資!

 

  二是人云亦云的人,氣氛好看好,氣氛差看差,貴買入只是賺少一點,貴買入再平賣出,這些人才是長敗將軍!

 

  三是喜歡唱負面的人,和正面對著幹,又怎會做到正確的決定!

 

  投資上勝敗乃兵家常事,很多人忽略了,無論人生還是投資,致勝之道都是在低迷的局面中看到希望,我們看到希望當然是一種技術,以及最重要的是態度!

 

  每次困難我們都平安度過並不是鬥得贏上天,是因為我們可以贏了看得悲觀的那些人而已!

 

  加油!祝大家新一年享受考驗!如沐春風!

 

 

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