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24/05/2024

龍市樓論仍具參考價值

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    樓市點評

    本欄隔周更新

  2008年後,香港樓市已不能用西方泡沫經濟的「牛熊市」反映,所以筆者實踐創立「龍市理論」,成功解讀市場的新常態。雖然過去幾年在疫情、社會事件及中美貿易戰非常時期的考驗下,龍市理論顯然需要修正,但該理論仍在當下市場提供到極具理據的參考方向。
 
  西方近代的「牛熊理論」是服務泡沫經濟的,其意義是先讓市場任性地膨脹,但當市場充滿泡沫之後,就會經歷泡沫爆破的調整。回歸後的香港資金流動方式和政府調控市場,難以避免融合社會主義特性,政府處理市場往往也是先去除泡沫,然後再讓市場能量充盈後釋放。
 
  有人在樓價跌的時候,取笑筆者這大好友,更說到「龍市」是強調永遠上升的。其實這些都是抹黑,人們稱我為大好友,是因為個人樂觀,往往在逆境中找到生路。事實上,龍市理論同樣有升有跌,政府用有形之手去除市場泡沫的階段,稱為「龍市二期」,然後再釋放力量讓樓價上升,就是「龍市一期」。經過這幾年市場考驗,告訴了我們要修正的就是「中央出手調節的時段是可以拉到很長,甚至不單只一個回合」,因為我們的政府,包括中央,可能都要面對國際複雜的環境,包括金融策略上也有進退的需要。那是否龍市理論已經沒有價值呢?筆者又不同意,因為我們仍可以相信調節完之後,政府會再次釋放力量。以牛熊市的邏輯,會認為尋底後要有冗長的調節期才對,但我不同意這種說法。

 

樓市經過調節後,政府會再次釋放力量使其上升。(Shutterstock)

 
  為了在全民悲情負面的市道,證明筆者不同的看法,我先要確定近年的樓價下調是否泡沫爆破。我認為不是,原因是市場根本沒有借貸泡沫。
 
  去年,筆者在發展商會德豐的晚宴分享中發表了「樓市下跌並不是泡沫爆破」,十分高興曾淵滄先生同意本人這個觀點。我認為,如果樓市下跌不是泡沫爆破,市場只是應付非經濟的因素困擾,而不是牛熊市的冗長市場重建和重新積累財富。這正正是龍市理論的重點,過去很多人當了「龍市二期」是「熊市二期」,當了入貨時機是大跌前夕。
 
  最近股市回升,一升就升了3000多點,令到5萬億元市值的香港財富復活,大家可以看到市場在政府容許後的回復力度。這種情況筆者認為稍後會在地產上出現,股市回升只是開始,重點是中央認為現時是市場復甦起動的時機。另外,配合香港人口趨勢由減少轉為回升,香港資金不單只沒有消失,而且還突破17萬億元的水平。公司註冊處亦看到香港本地公司數目創歷史新高,非香港公司也同創新紀錄。
 
  數據十分清楚顯示香港正在回復中,並非在迷失中,各位請參考修正後的龍市理論,然後根據個人能承擔的風險去決定投資。

 

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