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28/09/2010

香港房價沒升完

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  • 陶冬

    陶冬

    持有美國猶他大學經濟學博士、碩士及北京外國語大學學士學位。他對亞洲地區的經濟極有研究,尤其對中國經濟的見解更爲深入。陶博士曾就1997年亞洲金融風暴及2004年中國宏觀調控等問題作出前瞻性分析和預警。陶博士過去於多家國際及知名的金融機構出任亞洲區經濟研究部及中國研究部主管,工作地點遍及中國、美國及日本,自1994年起獲派駐於香港任職。

    陶冬天下

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  不斷有香港朋友問我,「香港房子還能升嗎?」,當被告之香港房價還要漲時,不約而同的反應是,「已經好貴了呀……」


  其實,問這個問題的人,便是答案。2009年香港房地產的大牛市,多數港人沒有趕上。經歷過97樓市崩盤後,港人的風險意欲頗強,輕易不敢增槓桿。當時房價漲得既快速又詭異,明明剛剛經歷了百年一遇的金融海嘯,魯比尼、謝國忠們都在談論兩次探底,香港房價卻像坐上火箭般飆升著。望著不斷上升的房價,港人們發誓如果房價跌個10%,他們一定入市,可惜房價掉下百分之幾之後,便絕塵而去了。

 

低估了貨幣寬鬆政策的效果

 

  港人對全球經濟復甦緩慢的判斷,大致正確,不過卻低估了貨幣寬鬆政策的效果。全世界的央行都在努力製造過度流動性,而發達國家的銀行卻無借貸意欲,資金湧向國債市場,將市場利率拉至歷史超低水平。資金超便宜,人們對租金回報、股票估值的要求便相應降低,一輪流動性驅動的金融資產價格升值,便由然而升了。香港是這輪流動性過剩的主要受益者之一。港幣與美元掛勾,聯儲的流動性便是香港的流動性。內地近年在股市、樓市、資源領域製造出大量億萬富豪,這批資產部分外流,也為香港樓市注入強心針,還編織出一系列「豪爽出手」的傳奇。不過港資,最終仍然是香港樓市的主力。「零利率」,在香港現代史中乃前所未有的現象,而本港銀行的貸款功能並未如美歐銀行般消失,他們在按揭戰中十分進取。近來通貨膨脹迅速升溫,食品、交通成本大漲,通脹預期直線上升。負利率,意味著存入銀行的儲蓄的購買力縮水,於是港人儲蓄搬家,尋求新投資機會,而此是筆者看好香港樓市的最大原因。


  目前香港的租金回報平均在4%-5%之間,按揭貨款成本無論以Prime或HIBOR計,均遠低過它。從投資的角度看,入市是值得的。從租客的角度看,30年按揭的供款額,也低過每月的房租。從租轉買的角度看,也是值得的。


  市場的擔心是,也許利率很快會上升,令目前的租金回報╱按揭成本比較失預算。聯儲的量化寬鬆政策,現在面臨的不是退出的問題,而是加碼的問題。

 

成為過渡流動性的分流處

 

  筆者認為,量化寬鬆在今後兩年難有實質性退出。央行的利率正常化可能在2012年做一點動作(出於政治目的),但是以美國目前的復甦進展和財政赤字,利率在今後五年都沒有可能回復到危機前的正常水平。超低的按揭利率,相信在趨向長期化、常態化。


  雷曼倒閉所誘發的資產斷流,令所有企業都感受到保持適當現金流的重要性,開發商的槓桿普遍降低,建房速度放緩。今明兩年的住房供應量偏低。在「豪宅」大行其道的時候,小面積住宅的缺口更加突出。


  港府為制止房價飆升,已經推出幾輪政策措施,不過其效果與「肉包子打狗」差不多,只不過有短暫的心理震攝。無論是超低利率,還是內地熱錢,根本不在港府的控制範圍之內,港人的儲蓄搬家也難制止。行政手段中較具威脅的是提高投資移民的門檻。但是,此事很難僅針對內地人士,如今在港有置地能力的內地人士,估計八成有第三國護照。至於提高650萬元投資移民的最低限度,相信多數內地人買房本來就超過1000萬元。內地房市的調整,可能是香港樓市的大風險。如果那裏房價急跌,財富遭到摧毀,則香港必然受到牽連。如果內地繼續目前這種「擠地毯式」調控,則內地資金尋求其他投資機會,從大蒜綠豆到香港樓市,都成為過渡流動性的分流處。


  內地經濟與聯儲轉向,乃香港樓市的潛在下跌動因。不過在可預見的未來,筆者繼續看好香港樓市。

 

  (本文為個人觀點,並非任何勸誘或投資建議)

 

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