《拆局麒想－林嘉麒》「示範房企」有多層意義，惟債務仍需時解決

　　內房債務問題困擾港股已有一段時間，奈何遲遲未解決，像似有拖無欠的情況，惟對後市有百害而無一利。上月中證監等三個部門公開表態支持民營房企發債融資，部分房企已按要求上報發債計劃。昨日(17日)再傳出，碧桂園(02007)、龍湖(00960)、美的置業(03990)三家民營房企被監管機構選定為「示範房企」，將於本周陸續發行人民幣債券，同時發行信用保護工具。而碧桂園隨即宣布，其內地全資附屬碧桂園地產集團(發行人)建議公開發行不逾5億元人民幣的公司債券，債券期限為3年期，附第1年末及第2年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權，而是次發行的公司債券擬於深圳證券交易所上市。事實上，碧桂園地產集團已於2021年2月10日獲得中國證監會許可註冊，可於24個月內向專業機構投資者，分期公開發行不超過139億人民幣的公司債券。因此，某程度上是維持「原判」，繼續准許而已。當然，「有」一定好過「冇」。
　　
　　根據統計，2022年房地產行業總體債務到期，超出6000億元(人民幣．下同)，而4月及6月是內房企債券到期高峰期，金額超過600億元。過去的3月及4月至少有16家企業的美元債到期，如恒大(03333)已確定違約，部分與債權人達成延遲還款協議(技術上是違約)，部分則未能，又有部分本金未到期但宣布不付息。4月過後，整體內房債券市場氣氛與早前相似，未見異樣，未見跌得更深，內房股價同樣繼續在低位徘徊。一方面，這算是好事！債務情況更差，惟債價股價仍是低位，可見早前調整的價格已反映了這個3、4月的憂慮。另一方面，率先在今日(18日)中午宣布發境內債的碧桂園午後股價有力向上，連同龍湖、美的置業也有反應。投資者早前聽得見他們將容許發債，而在今日看得見碧桂園發債，對整個行業固然值得興奮。
　
　　有幸成為第一批「示範房企」，得到了國家的祝福，相信國家揀過看過，幾可肯定這三間公司在未來違約機會極低，股價和債價將會更穩陣。事實上，他們今年美元債到期量少，相信融資壓力較細，其中碧桂園早前亦發布「附屬公司提早完成境內債券回售資金支付」的自願性公告，已用自有資金回售一筆債券。同時，碧桂園地產集團於2022年境內到期/回售公司債項均已足額支付完畢；龍源亦只有一筆債券到期，似乎他們未有逼切的融資需要。為何是選擇他們？原因簡單，既然他們在債務上較同業有優勢，可先行以身作則，測試融資市場的反應，不論是融資規模，又或者息率成本，從而給其他房企作參考及市場定出第一口價。
　
　　另一方面，今次示範房企是以境內發債為先，事實上房企最大債股持權人是境外，即美元債。今次境內債假如發行成功，例如「反應熱烈」、「債息低」等，確實可為房企未來再走出去準備。畢竟今次內房信貸危機，已令投資人失去信心，房企未來要發境外債將面對極大的困難。筆者認為，今次示範房企將分階段試行，估計內循環也要走一段時間，而境外債的問題就需要更長的時間去解決。以此推論，內房債務在今次「示範房企」算是kick off，投資者應該要有心裏準備，內房實質性問題仍需要更長時間才可徹底解決。
《元宇證券基金投資總監　林嘉麒》
　
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