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05/07/2022 08:57

瑞銀教路,緊盯內房領先指標

  近期內房市場監管逐步放寬,但債務展期及違約持續。瑞銀中國╱香港房地產研究主管林鎮
鴻表示,內房過去未曾經歷如此長時間的調整周期,加上房企違約風險仍在,市場信心回復需時
,料一線城市的二手市場銷售回復將是領先指標,但他強調,仍有正面因素,相對過去美國及日
本地產泡沫,內地(1)城鎮化較低、(2)居民槓桿率較低,及(3)地產問題未有傳導致金
融體系。
  內地百強房企上半年銷售額減半,疫情亦促使失業率急升,令市民買樓意欲下降。林鎮鴻接
受專訪時表示,發商展的現金流來自賣樓及融資,當中以賣樓佔比最大,因全行銷售普遍跌
50%至60%,及上半年發展商還債多於發債,大部分房企仍「燒錢」。

*下半年內房銷售額料跌11%*

  瑞銀預計,低基數下,下半年全國內房銷售額按年跌11%,較上半年回升約40%,相比
2020年下半年銷售較上半年回升50%,恢復尚算緩慢,也未有足夠現金流償還餘下債務。
若銷售沒有明顯恢復,不排除全國性房企仍會違約及展期,這會造成骨牌效應,影響其他房企。
  去年全國房地產住宅銷售為16萬億人民幣,林鎮鴻認為這已見頂,未來或維持在12萬億
元人民幣的水平。
  近期政策吹暖風,多地調降利率及首付比例等,亦有民企被監管機構選為「示範房企」,發
行人民幣債及信用保護工具。林鎮鴻表示,「示範房企」帶來的訊號意義大於實際意義,因發債
金額不能與房屋銷售媲美,而且行內仍有違約及展期,令信用保護工具的效用打折扣。

*「示範房企」訊號意義大於實際*

  多間已違約的房企正籌備重組方案,其中恒大(03333)重組計劃料月底前推出。林鎮
鴻指,大型房企出台重組方案,對已違約的民企具指標性作用,但市場反應如何仍要視乎方案內
容,而重組方案一般涉及四種處理方式:(1)延長還款期限、(2)減少票據利息、(3)削
減票據本金、(4)債轉股。
  內房整體以一手市場作主導,這意味樓價的定價權取決於發展商,但一線城市則以二手市場
佔主導。林鎮鴻指,一線城市的購買力較強,回顧2014至2015年的調整周期,一線市場
先行恢復,故未來關注一線城市的二手成交量,若有復甦跡象,料有望傳導致其他城市,並給予
購房者信心。
  對比美國2006至2007年及日本90年代的地產泡沫,林鎮鴻指,內房有三個較為正
面的因素。第一、美國及日本的地產泡沫傳導致金融系統,但中國沒有,因按揭成數(LTV)
為70%,而美國當時接近100%,故一旦樓價下跌,便缺乏緩衝。第二、內地居民槓桿率(
債務相對GDP)約62%,低於當時美國近100%及日本約68%。第三、中國城鎮化持續
,於2021年約65%,美國及日本當時則接近80%。《香港經濟日報》

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