《洞析樓市－魏東》內循環經濟下北京寫字樓市場發展趨勢

　　中美貿易戰合並疫情的影響使中國乃至全球經濟受到重創，在此背景下，政府啟動了以國內大循環為主的內循環經濟模式，試圖通過以拉動內需為主要手段刺激經濟的發展，從而試圖在復雜的國際國內環境中尋找新的發展機會。在內循環經濟模式下，北京寫字樓市場也呈現出同以往不同的發展趨勢。
　
　　今年上半年北京的經濟面臨了前所未有的挑戰，１月份爆發的新冠疫情直接導致經濟停擺，當全國疫情剛剛得到初步控制，絕大多數省市逐漸恢復經濟活動之時，６月份北京疫情反復讓剛剛呈現復蘇跡象的經濟再次跌入谷底。今年１－６月，北京的第三產業收入大幅下滑，其中，住宿餐飲業收入同比下降４７﹒６％，文娛行業年度同比下降超過３６﹒２％。不過，在第三產業的所有行業中，信息軟件技術及金融業的收入在如此嚴峻的經濟形勢下卻實現了同比的正增長，而租賃與商務服務業的收入較去年同期也僅下降了５％。
　　在今年上半年北京第三產業中，批發零售、金融、信息技術和租賃與商務服務業所佔份額分居前四位，總收入佔比分別為４４﹒８％，１９﹒８５％，　１１﹒１５％級５﹒８７％。批發零售類收入雖然佔比高，但這類企業歷來對寫字樓面積的需求低，而剩下的三個行業則一直以來都是北京寫字樓需求的主力，此次雖然疫情來勢洶洶，但這三個行業在北京的表現依然穩定。
　　疫情過後，在經濟啟動雙循環的大背景下，北京寫字樓市場呈現出一些新的發展趨勢：

＊市場趨勢＊

　　趨勢一：新項目的入市以及需求的疲軟使整體空置率上揚２０２０年二季度，隨著疫情的逐步控制和企業的復產復工，雖然市場租賃成交略有回暖，但上半年整體市場空置率仍高達１６﹒２％，創２０１１年以來新高。今年下半年預計仍有約１１７萬平方米的新增供應投放市場，隨著大量的新增供應的入市和市場租賃活動不景氣的持續，整體市場空置率或將被進一步推高至２０％的高點。
　
　　趨勢二：租金在今年下半年仍將繼續下探，至２０２１年後保持穩定為了盡快提高入駐率和最大限度的減少自身損失，寫字樓業主們紛紛為租戶提供了更優惠的租金價格和更大的免租力度。致使２０２０年上半年，北京全市寫字樓有效淨租金同比下降９﹒５％，達每月每平方米人民幣３５８﹒５元，創２０１２年以來新低。預計下半年，面對大量的新增供應以及國內外經濟環境的不明朗，同時考慮到租戶成本控制和市場競爭加劇帶來的雙重影響，業主們可能會繼續加大租金優惠和免租力度，整體市場租金水平或將繼續呈現下調趨勢。２０２１年，得益於疫情有效控制帶來的企業經濟效益的轉好和市場租賃需求的復蘇，預計租金將呈逐漸平穩態勢。
　
　　趨勢三：市場進一步分化，核心區域租金及空置率穩定，新興商圈下行風險加劇上半年，新興商圈的市場空置率已高達３１﹒２％，同時下半年，在１００多萬平方米的新增供應中，有近７０％將主要集中在新興商圈。大量的新增供應和目前較高的市場空置率致使未來新興商圈市場競爭加劇，租金也將面臨進一步下探的風險。而核心商圈在現有９﹒９％的市場空置率下，有限的新增供應將使該區域繼續保持相對穩定的局面。
　
＊需求趨勢＊

　　趨勢一：金融、高科技互聯網、專業服務業未來仍是寫字樓租賃需求主力一直以來，金融業、高科技互聯網和專業服務業為北京寫字樓市場成交的三大主力行業，上半年，三大主力行業成交面積之和佔北京寫字樓市場總成交面積的７９﹒１％。未來，在北京服務業擴大開放、金融開放和發展新基建的政策鼓勵下，金融、高科技互聯網和專業服務這傳統三大主力行業仍將繼續領跑北京寫字樓租賃市場。
　
　　趨勢二：企業對租賃成本更加敏感，小面積寫字樓租賃需求持續上升受經濟下行壓力的影響，北京寫字樓市場小面積成交佔比於２０１９年開始走高，截止至２０２０上半年，小面積成交佔比高達總成交宗數的８２﹒６％。同時，疫情對企業辦公模式的影響也將逐漸顯現出來，一些公司為節省辦公成本也將疫情期間不得已而為之的靈活辦公、居家辦公成為公司辦公常態繼續執行。
　
　　趨勢三：內資企業成為寫字樓租賃主力，外資企業需求持續疲軟一直以來，內資企業都是北京寫字樓市場的成交主力，歷年來，成交面積均高達總成交面積的６０％以上。在２０２０年上半年北京寫字樓市場租賃成交中，內資企業租賃面積佔整體市場比例創新高，達９３﹒９％。未來，受新冠肺炎疫情全球蔓延、國內外局勢經濟形勢的不明朗，以及外資企業租戶審批流程長等因素影響，預計內資企業成交仍將佔據市場主導地位。
　
　　趨勢四：中關村仍是需求主力商圈，石景山通州未來發展受關注中關村商圈依托其特有的文化教育及高科技人才資源等方面的優勢，一直以來是國內ＩＴ企業及跨國公司研發總部的首選之地。未來三年，中關村將有一些改造項目和少量新增項目入市，預計有眾多科研院所與高校的中關村區域租賃需求仍將旺盛；自北京城市副中心成立以來，通州商務區已經吸引了國有銀行、城市商業銀行、保險公司等金融企業和大型國有企業在區域內購置大面積的寫字樓項目，未來將為其他產業進駐通州起到強大的帶動作用；石景山商圈正在打造成為京西商務中心，近年來致力於圍繞老工業區升級改造、城市更新以及冬奧會，未來首鋼的六工匯、北京銀行保險產業園等項目將布局於此。政策利好、大面積的供應、相對較低的租金以及舒適的綠化環境等都將成為其於現有商圈競爭的主要籌碼。
　
＊供給趨勢＊

　　趨勢一：疫情因素導致２０２０年新項目延遲交付，未來三年供應量較為均衡２０２０－２０２３年，北京寫字樓市場共計將有約３２４萬平方米的新增供應入市，其中３６﹒２萬已於上半年完成入市，受新冠肺炎疫情的影響，預計下半年會有部分項目推遲至２０２１年入市，同時借鑒２００８年奧運會帶來的停工影響，考慮到２０２２年冬奧會的開幕，預計部分項目為了不影響進度，會提前至２０２１年完工並投放市場，因此預計未來三年的供應量分布將較為均衡。
　
　　趨勢二：核心區域供應量低，未來主要供應集中在麗澤和通州區域從未來三年供應分布區域來看，其中僅３６％位於核心商圈，而非核心商圈佔比高達６４％，其中以麗澤和通州佔比最高，分別佔未來總新增供應的３５﹒２％和１６﹒９％。
　《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
【ｅｔｎｅｔ－Ａｐｐ】精明外匯買賣三招「睇圖－比較匯率－預設提示」
　
立即下載＞＞ｅｔｎｅｔ財經．生活Ａｐｐ　ｉＯＳ／Ａｎｄｒｉｏｄ：ｈｔｔｐｓ：／／ｂｉｔ﹒ｌｙ／２ＵＮｂ３ＱＮ
　
ｅｔｎｅｔ　ＭＱ強化版Ａｐｐ　ｉＯＳ／Ａｎｄｒｉｏｄ：ｈｔｔｐｓ：／／ｂｉｔ﹒ｌｙ／３ｌｊｊＡ９８