《投資筆記－黃子燊》移民潮會否拖垮樓市？

　　自２０１９年開始，香港的氣氛始終有點沉重，移民也因此成為了一個熱門話題。但移民人數的多寡，一直沒有一個統一的說法。在本期，筆者決定拋磚引玉，嘗試推算一下移民數字的多寡，並看看移民因素對樓價的潛在影響有多大。
　　按政府說法，政府並沒有就移民數字作出正式統計，但保安局有就移民數字作出推算。根據保安局的估算，２０１５年至２０１９年，總移民人數為３５７００人，即平均每年移民人數為７１４０人。而如果根據綜合各國駐港領事館及香港辦事處的資訊，則獲得加拿大永居身份、澳洲臨時簽證、台灣定居許可及居留許可、美國移民簽證，及英國永久居留權的人數，於２０１４年至２０１８年五年，總人數為４７７５３人，即每年平均９５５１人，根據以上資訊，我們大概可知每年的移民人數應約在７１４０至９５５１人之間。

＊移民人數，最多增加五成＊

　　那隨著香港的社會環境的變化，希望移民的人多了，但具體來說，比起以往平均又多了多少人呢？根據手上有限的資料，筆者會參考兩個數字去推算。第一個數字是積金局的數據，參考有關數據，去年首六個月，即未發生社會事件前，強積金供款人以「永久離港」作為理由，提早取走強積金（ＭＰＦ）的宗數為１３７００宗，而到下半年，社會事件發生後，以「永久離港」作為理由提取強積金的人數有所上升，增至１６７００宗，較上半年增加了２１﹒９％。然而，在今年上半年，以「永久離港」作為理由提取強積金的人數卻有所下跌，只有１０４００宗，同比下跌了２４％。如以上述數據推算，最進取的估算，移民人數是較以往多了２１﹒９％。
　　另一個數據，則是申請俗稱「良民證」的「無犯罪紀錄證明書」的數字。由於移民他國，往往要申請「良民證」，故有關證書的申請數字某程度反映了移民申請的趨勢。在２０１４至２０１８年，申請「良民證」的平均人數是２１９９２人，而到２０１９年，申請人數則急升５１％至３３２５２人。而截至今年１１月，申請人數則為２６７１５人，若作線性推算，全年人數應約為２９１４３人，相比以往平均多了３２﹒５％。如參考以上數據，最進取的估算，則移民人數較以往多了５１％。

＊移民數字對樓市衝擊有限＊

　　如我們採用上述數據中，增幅最極端的５１％作推算，再假設未有社會事件前，每年移民人數約為９５５１人（採用估算中最多的數字），則可知每年新增移民人數應約在４８７１人左右。那有關移民數字對樓市的影響又有多大呢？參考統計署的最新數據，２０２０年中，香港家庭住戶平均人數是２﹒７人，（即每個單位有２﹒７人居住），即４８７１人擁有１８０４個住宅單位，而根據運房局的數字，香港居於私人住宅比例是５４﹒３％，據此推算，即１８０４個單位中，約有９８０個單位是私人住宅。極端假設所有移民者都會賣樓，每年因移民而新增的二手住宅供應是９８０個。那每年新增９８０個二手住宅供應，會否對樓市構成影響呢？參考土地註冊處資料，２０１９年及２０２０年（截至１１月），住宅物業買賣註冊宗數分別是５９７９７個及５３８１３個。每年因移民因素多出的９８０個二手供應，只佔總成交宗數的１﹒８２％。故此，參考上述數據推算，移民因素能為樓市帶來衝擊，應該是相當有限的了。
《晉裕環球資產管理投資研究部高級投資分析師　黃子燊》