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21/07/2021 12:31

《拆局麒想-林嘉麒》恒大不死也難翻生現卻可「撈底」,點解?

  《拆局麒想》先作風險提示,慎入,先看全文,才作出個人的投資決定。
  廣東話有一諺語「黃鱔上沙灘,唔死一身潺」,意思是儘管大難不死,但手尾一大堆,日後
比死更難受。恆大集團近日壞消息接二連三,有廣發銀行宜興支行申請凍結其資產,再有湖南邵
陽市住建局叫停兩項目預售。對於前者,恆大瞬即表示貸款未到期,並會作出起訴;而對於後者
,恆大亦已注入資金解決問題。但兩件事顯示恆大兩大致命傷:銀行對它不手軟,部分地方資金
確實不足,而且樓賣隨時可被叫停。這是恆大的冰山一角嗎?

*縱使短期不會違約,未來發展受到重大影響*
 
  恆大難關難過次次都過,不屬於新鮮事,但今時不同往日,情況大大不同,今次不可掉以輕
心。即使恆大短期不會違約,未來發展將亦受到重大影響。從投資者角度看,房地產是實業,尤
其是中國人認為磚頭值錢,更何況現時通貸膨脹,錢不值錢,保值升值靠磚頭,理論上恆大不會
憂慮賣樓。不過,從另一個角度看內地房企,是一個高槓桿的行業,靠的是「周轉」,由從前
「用錢買地、借錢、起樓、賣樓、還錢,而賺錢」,現已變成「借錢買地、再借錢、起樓、賣樓
、不還錢再買地,再借錢還債」,整個過程用盡貸款的可能性,有機會借就借,可以不還就不還
,形成極高風險的「高周轉」商業模式。由萬科集團開始的「5986模式」(即拿地5個月即
動工、9個月銷售、第一個月售出八成,六成產品必須是住宅),到碧桂園集團的「456模式
」(即拿地4個月開盤,5個月資金回籠,6個月資金再周轉),可說是內房的黃金時代。
  現在世界不一樣了。政策徹底改變,從前拿地是「篤手指」,現在有錢才可投,付款條款也
很辣,恆大2019年拿地金額只用437億元,內房排名降至第17位;2020年好點,
918億元,排名第7位,但留意面積規模高達2831萬平方米,排名第二,意即未來要繳付
地價及建築成本的壓力很大。因此,就算恆大在6月底實現一條紅線變綠,有息負債有望從去年
最高的8743億元,降至6000億元以下,筆者對其前景也抱很大疑問。去年度業績時訂出
「三條紅線」降檔目標,達到「三條綠線」的可能性只是空中樓閣。更何況,公司定位為「多元
產業+數字科技」轉型。轉型要錢,發展數科更要錢,恆大錢從何來?

*負債涉128家銀行及171家非金融機構*
 
  恆大負債總額高達1﹒95兆人民幣,去年底為止的帳面上有息債務高達8355億元人民
幣,涉及128家銀行及171家非金融機構,這當中又以類似以債作股的戰投比重最大。阿Q
精神看,恆大集團是大到不能倒的,因此其涉及上下游844家企業,204萬個家庭及從業人
員,而且恆大手上還有61﹒7萬套房待售。是的,大可以不倒,但被煎皮拆骨的可能性也大。
比較一下市值,截至7月21日早上,中國恆大(03333)市值約980億港元,恆大物業
(06666)約720億港元,恆大汽車(00708)約1380億港元,恆騰
(00136)380億港元,全部4家企業市值3460億元,只是債務的零頭。重整是必然
發生的事,因此恆大系內股份的價錢估計會在去槓桿,賣資產的過程中大減,要博個股反彈談何
容易。相反,恆大點重整都好,債務問題會率先解決。

*買債「撈底」,股票不要沾手*

  要大膽「撈底」,就只可買恆大債。近日已有消息稱恆大已於7月20日安排資金提前匯入
債券還款帳戶,用於支付四筆美元債券利息合共約3﹒52億美元。據悉,這四筆債券到期日分
別為2023年1月22日、2024年1月22日、2022年10月24日、2023年
10月24日。今日(7月21日)開市前,恆大短年期債券在1年至2年到期的價格只是58
至60多元,中午前部分1年內到期的價格已回升至接近70元,消息似乎是真,就算債價升了
,部分yield仍高達七成,相當值博。相反,恆大股價死氣沉沉,早上見過高位7﹒71元
就瞬即被打下去,完全反映了投資者對於股票及債券的喜好分別。債不違約,就本金連利息全收
,惟股價是反映公司前景,可以一直向下沉,跌到最暗處。簡言之,要博就買恆大債,股票算了
吧,空軍短線不會輕易罷手。你可能會說「買債動輒過百萬,我哪有錢?」對呀,「富者愈富,
貧者愈貧」就是這個道理。這次有機會賺錢的是大戶,沒有散戶的份兒。
《獨立股評人 林嘉麒》
 
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