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11/03/2019 16:09

《洞析樓市-魏東》兩會政府工作報告透露了甚麼市場信號

  《洞析樓市》2019年的政府工作報告中的房地產部分較以往出現得更少,報告中「房地
產」三字僅出現三次,分別涉及房地產調控機制、促進房地產市場平穩健康發展以及穩步推進房
地產稅立法。除此之外,雖未涉及房地產字眼,但一些政策對未來住宅和商業地產的發展也將會
產生重要影響。
 
*改革完善房地產市場調控機制*

  2017年的政府工作報告首次提出了房地產長效機制的建立,在2018年的報告中將長
效機制的建立做了進一步的細化,包括房住不炒,加大保障性住房建設,建立多層次住房供應體
系,2019年的描述則是要繼續「改革完善房地產市場調控機制」,雖然2018年報告中出
現的具體描述並沒有出現在本次報告中,但在2018年末召開的中央經濟會議中,對2019
年房地產市場的表述仍為「要構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房住不炒,因城施策,分
類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和保障體系」。
  由於中央政府將房地產的調控權力下放給了地方政府,因此預計在2019年我們將會看到
一些城市將對原有的調控政策進行適度的放松,但同時,由於中央強調了要「夯實城市政府的主
體責任」,因此地方政府對於當地房地產市場的走勢將會承擔更大的責任,在中央不斷強調房地
產市場穩增長防風險的基調下,過高過快的增長都會同中央的大方針相背離,2019年中國穩
經濟穩房地產將是政府的主要工作目標,在此前提下,雖然部分城市的房地產市場可能出現鬆動
,但整體市場仍將保持穩定。
 
*深入推進新型城鎮化*

  自2016年930限購政策推出之後,2017年的兩會重點就房地產的去庫存、長效機
制的建立以及棚戶區改造等方面做出了表述,2018年的政府工作報告則在2017年的基礎
上提出了要加速棚改建設,反映在市場的表現是,由於棚改貨幣化安置在全國的大範圍推廣使住
宅的去庫存工作得以順利進行,戴德梁行的數據顯示,2017年全國住宅待售面積較2016
年下降了超過一億平方米,截止到2018年末,全國待售面積近一步下滑至2﹒5億平方米,
已經基本和2012年持平。棚改貨幣化安置在有效解決了三四線城市的去庫存問題的同時,其
副作用是讓這些城市的房地產市場成為房地產投機的熱土,導致熱錢湧入,房價攀升。
  2018年政府提出了在未來三年推進1500萬套的棚改計劃,因此在本次政府工作報告
中依然提到了保障性住房建設和棚戶區改造,但本次報告關於棚戶區改造具體描述的重點則是「
城鎮老舊小區量大面廣,要大力進行改造提升,更新水電路氣等配套設施,支持加裝電梯,健全
便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施」,這意味著今年的棚戶區改
造將不再以去庫存為目的,而是要對現有的老舊小區進行改造,提升老舊小區居民的生活質量。
政府在2018年下半年終止了棚戶區改造貨幣化安置全國一刀切的方式,轉而下放給予地方政
府更多的權利,讓地方政府根據自身情況因地制宜處理棚改的安置方式,在此前提下,結合今年
的政府工作報告的相關表述,我們預計2019年三四線城市的住宅銷售市場將會出現較為明顯
的放緩。
 
*穩步推進房地產稅立法*

  2018年的兩會報告提出了「穩妥推進房地產稅立法」,在本次的報告中則改成了「穩步
推進房地產稅立法」,表述的變化表明房地產稅的立法在2018年以審慎推進為目標,而在
2019年則進入穩步實施階段。在2018年9月的全國人大常委會立法規劃中,房地產稅被
列入條件比較成熟、任期內擬提請審議的第一類項目列入了5年的立法規劃,因此預計房地產稅
將不會在短期內推出,但從長遠看房地產稅的推出是大勢所趨。
  在非房地產相關的政策方面,我們重點關注了以下幾項可能會對商業地產市場產生影響的政
策:
  一:「重點降低製造業和小微企業稅收負擔。深化增值稅改革……確保所有行業稅負只減不
增。」
  減稅降費在本屆兩會開幕之前已經成為公眾關注的熱點話題,本次政府工作報告進一步將製
造業等行業現行16%的稅率降至13%,將交通運輸業、建築業等行業現行10%的稅率降至
9%,稅率的大幅下降將對這些行業起到立竿見影的效果,從供給側改革的角度而言有效的降低
了企業成本,同時隨著社保繳費比例的降低,將會極大增強企業的活力。交通運輸業和製造業的
減稅降費將會間接帶動物流地產的發展,戴德梁行的數據顯示,未來貴州、重慶、湖南、陝西、
雲南和湖北的物流市場將成爆炸式增長,上述區域的未來供應佔現有庫存的百分比預計將超過
80%,值得投資者重點關注。
  二:「促進形成強大國內市場,持續釋放內需潛力。充分發揮消費的基礎作用、投資的關鍵
作用,穩定國內有效需求,為經濟平穩運行提供有力支撐。」
  國家統計局的數據顯示,2018年,居民消費支出對經濟增長的貢獻率高達76﹒2%,
這表明我國的經濟增長模式已經完成由出口導向型向內需型的轉變,居民消費的不斷升級讓文旅
、教育、醫療保健等方面的消費不斷增加,國家也在積極擴大消費,努力增強消費對經濟發展的
基礎性作用,國家稅務總局的數據顯示,2018年10月1日開始實施的新的減除費用標準和
新的稅率表在實施的三個月中即減稅約1000億元,同時讓全國7000萬人無須再繳納個人
所得稅。居民消費支出能力的提高可以有效刺激消費的增長,而消費的增長則可直接帶動零售地
產的發展。
  三:「將長三角區域一體化發展上升為國家戰略,編制實施發展規劃綱要。」
  在2019年2月粵港澳大灣區規劃橫空出世之後,本次也將2018年11月宣布的長三
角區域一體化發展上升為國家戰略寫入了政府工作報告。此前,國家級發展戰略已將京津冀協同
發展,長江經濟帶發展,粵港澳大灣區建設三個區域的發展囊括其中,此次納入長三角區域一體
化發展,說明國家將進一步打破區域間的行政區劃和政策壁壘,站在都市圈的角度加快構建都市
群的協商合作機制的建立,有效解決大城市病的同時進一步推進城鎮化的高質量發展。
  今年2月,國家發展改革委發布了《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》,同時提出放
開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制。面對老齡化趨勢及城市經濟結構的不斷轉型,
2018年,全國超過60個城市出台政策引進人才落戶,在一線城市仍將嚴格控制人口規模的
情況下,除一線城市外的都市圈的核心城市將會看到人口的不斷聚集,這其中既包括城鎮化過程
中在城市務工的農民工的落戶,也有中高端人才從一線城市向二線城市的回流。智聯招聘的研究
報告顯示,2018年大學生對一線城市就業的期望比例已經從2014年的48﹒4%下降到
2018年的27﹒4%,而對新一線及二線城市的就業期望比例在2018年達到了創記錄的
66﹒1%。
  產業結構的調整和優質人才的不斷湧入對於城市寫字樓市場的發展將起到極大的促進作用,
戴德梁行的數據顯示,自2017年二季度開始,二線城市的寫字樓需求出現井噴式增長,來自
二線城市的需求佔比由2015年的36%上升到2018年的52%。隨著國家都市圈建設的
不斷發展和完善,都市圈內的核心城市的寫字樓市場將會迎來更大的發展空間。
《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》

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