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08/04/2019 11:43

《洞析樓市-魏東》第一季度北京商業地產市場回顧與展望

  《洞析樓市》2019年的第一個季度已經結束,在此我將年初的這三個月中北京商業地產
市場的表現整體梳理一下。
 
*甲級寫字樓市場租賃需求繼續小幅下調*
 
  2018年經濟下行因素繼續反映在北京寫字樓市場。2019年第一季度,北京全市甲級
寫字樓淨吸納量為22216平方米,較2018年同期下降92﹒1%,全市空置率為
7﹒9%,環比下降0﹒2個百分點。受核心區部分企業的退租和縮減面積影響,五大核心商圈
淨吸納為-39634平方米,空置率環比上升0﹒5個百分點達4﹒3%。由於寫字樓市場租
賃需求的繼續小幅下調,本季度甲級寫字樓市場成交租金出現鬆動。全市寫字樓有效淨租金環比
僅下降0﹒1%,按建築面積計算達每月每平方米人民幣399﹒75元,五大核心商圈有效淨
租金環比下降0﹒2%,按建築面積計算達每月每平方米人民幣438﹒96元。
 
*麗澤金融商務區表現搶眼*

  得益於麗澤金融商務區新機場航站樓規劃的確定以及政府給與入駐企業租戶稅收優惠等一系
列鼓勵政策,本季度麗澤金融商務區市場成交表現搶眼,空置率環比下降18﹒6個百分點達
57﹒8%,有效淨租金環比上升7﹒4%,按建築面積計算達每月每平方米人民幣
225﹒68元。在剛剛結束的兩會中,「金融科技」代替了「P2P」和「互聯網金融」成為
熱點話題,未來相關領域企業必將迎來更多發展機遇。由於金融街租金日漸高漲和可租賃面積一
席難求,北京市政府將麗澤金融商務區打造成為繼金融街之後的第二個金融中心,受產業聚集效
應的影響,預計將會有更多的金融科技類企業選址於此。
 
*乙級寫字樓將迎來春天*

  經濟的不景氣、甲級寫字樓租金的高企不下、一些城市更新項目的入市等是乙級寫字樓成交
活躍的主要原因。2019年一季度,乙級寫字樓成交租賃佔所有成交租賃的45%,同比上漲
7﹒4個百分點,全市和五大核心商圈乙級寫字樓市場租金水平不降反升,分別環比上升
0﹒2%和0﹒6%。預計隨著一些新的乙級寫字樓的入市,充足的可租賃面積和較低的租金水
平將拉動乙級寫字樓租賃需求繼續上升。
 
*零售市場更新改造成為主題*

  2019年一季度,北京零售市場相對平靜,暫未有新項目入市,全市優質零售空間維持在
1355萬平方米。隨著新零售的發展及實體零售的不斷升級,老舊百貨的改造升級也從未停止
。本季度位於大興區的王府井百貨被大悅城地產收購,未來將改造為大悅城地產「大悅春風裡」
項目;同時,位於西單商圈隸屬於王府井百貨集團的長安百貨也進入了閉店改造的出清期,未來
將改造為購物中心。截至本季度末,北京零售市場存量中百貨存量僅佔14%。
  在老舊項目升級改造的同時,一些商圈也在不斷的調整更新中。比如,以王府井步行街為主
體的王府井商圈,近年來就一直在探索升級轉型之路。作為北京的第一條商業街,王府井步行街
的升級改造也是備受政府重視的。今年1月王府井建管辦公布將王府井步行街從548米延長至
892米;同時,2月商務部公布了全國步行街改造提升第一批試點名單,王府井步行街名列其
中;目前商圈內的項目也都在通過升級改造、品牌調整等提升項目品質及客流量,這都將為王府
井商圈帶來新的機遇。

*北京出台政策鼓勵首店經濟的發展*

  從品牌方面來說,多個品牌首店在本季度落地北京。COS的全球首家男裝店鋪在北京三裡
屯太古裡南區開業;日本婚戒品牌I-PRIMO北京首店入駐北京APM;亞洲首家正規售賣
體育收藏品的門店也進駐了北京坊。同時,北京商務局也於3月15日發布了相關文件鼓勵發展
北京的「首店經濟」,對於落戶北京的品牌首店給予資金及政策上的支持;其中,優先支持品牌
首店入駐王府井、西單、三裡屯、通州副中心等商圈。
 
*市場展望*

  2019年,北京整體零售新增供應將有所放緩,全年可預見入市的零售項目為6個,可為
市場帶來約42﹒7萬平方米的優質零售空間,主要還是以核心商圈的城市更新項目及郊區的社
區型購物中心為主。同時,隨著老舊百貨的持續轉型升級,北京零售總存量中的百貨佔比也將進
一步下降。《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》

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