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27/05/2019 14:18

《洞析樓市-魏東》養老地產面臨機遇和挑戰

  《洞析樓市》近期養老地產又重新成為熱點,這實在是因為養老問題目前已經成為一個巨大
的社會問題,引起了政府相當程度的關注,並且頻繁出台了一些政策,但由於養老地產在中國還
剛剛起步,供給和需求不管是在體量還是類型方面都有巨大的不匹配,因此值得我們去加以更多
的關注。
  國際上老齡化社會通常的標準是:「一個國家或地區60歲以上的老年人口佔總人口的比重
達到10%以上,或者65歲以上的老年人口佔總人口的比重達到7%以上,那就意味著這個國
家或地區的人口處於老齡化社會」。2018年,中國65歲以上的老年人口數量為1﹒66億
,佔總人口數量的11﹒9%,已經大幅超過了國際老齡化社會的標準。聯合國的數據顯示,中
國老齡人口的數量正在以每年800萬的數量增加,到2050年,中國老年人口數量將佔到全
部人口的30%,這既給中國的養老產業帶來很大挑戰,同時也蘊藏著巨大的發展機遇。

*2050年需新增養老床位400-500萬張*

  國務院在十三五規劃中明確了到2020年,每千人養老床位要達到35-40張,但根據
近期民政部公布的數據,2018年每千人養老床位數量為29﹒9張,比2017年的
30﹒9張不但沒有增加,反而減少了1張。目前距離2020年底時間僅餘1年半,要完成原
有目標基本不太可能了。如果根據原有的35-40張床位的規劃數量來計算,到2050年,
中國需要新增的床位數量在400-500萬之間,供給缺口巨大。
  鑒於養老行業不斷增長的需求,包括開發商、保險公司、基金等多主體開始進入養老市場,
不過,目前市場上供應的絕大多數養老項目針對的都是一些中到高淨值人群,這些項目或以銷售
的形式出售給老年群體,或以收取會員費外加康養費的方式存在,方式雖然不同,但其共同點是
其價格不菲,動輒百萬起步讓絕大多數依靠退休金度日的老年人望而卻步,這導致市場出現嚴重
不匹配的情況,每月幾千元的公立養老院人滿為患,並且還有很長的候補名單,而那些高端養老
項目的入住率大多在50%以下。

*養老地產運營商五大挑戰*

  基於中國養老行業的巨大潛力,不少境外投資者開始將目光投向中國,這些境外投資者多選
擇同內資企業成立合資公司進行運作,如Merrill Garden同中國人壽、日本的木
下集團同中國人壽、Fortress同復星集團的合作等。目前養老地產的主要運作模式包括
整體出售,整體持有運營,銷售+持有的結合以及其他的一些衍生產品。對於養老地產運營商而
言,他們面對的主要挑戰包括:
  第一,在獲得土地方面,如果走正常招拍掛的流程,由於土地價格居高不下,高企的土地成
本將讓純養老項目很難獲得利潤,這也是為什麼目前大多數的養老地產項目多是以普通住宅銷售
為主搭配少部分養老公寓的原因;
  第二,由於養老地產的投資回報周期長,因此對於投資者和運營商的資金實力和融資能力要
求較高,未來隨著中國資產證券化進程的發展,將養老地產打包發行REITs進行融資或將成
為一種趨勢以吸引更多主體進入養老行業;
  第三,由於養老行業的市場化才剛剛起步,整體市場仍缺乏足夠的政策以及實施細節,政府
對市場缺乏規範和監管,導致整體市場無序發展,反而讓那些希望遵守市場秩序的參與者在市場
中處於不利的地位;
  第四,養老行業相關人才嚴重缺乏且跳槽率居高不下,這讓運營者很難建立起一個專業的團
隊為老齡群體提供穩定高品質的服務;
  第五,參與養老項目的主體對於養老相關資源,如醫療、養生、文娛等的整合能力仍需極大
提升。

*老舊項目改造成養老項目將成趨勢*
 
  養老產業未來擁有巨大的發展前景,對養老地產而言,由於政府的9073目標(90%由
家庭自我照護,7%享受社區居家養老服務,3%享受機構養老服務),因此養老設施將會針對
不同收入和需求的人群提供不同類型的選擇。由於獨生子女政策和空巢家庭數量的增長導致更多
的老年人口不得不選擇養老機構,同以往只有在身體出現行動障礙等問題之後才會進入養老院不
同,現在老年人口常會在身體仍然健康的時候即選擇進入養老機構,這對於養老機構在文娛康養
方面有了更高的要求。
  隨著需求的不斷增加,市區內老舊項目改造成養老地產項目將在未來成為趨勢,這將成為城
市更新中的一個新的發展類別,為經濟條件一般,樂於在市區內享受養老服務的老齡人口提供選
擇。而那些位於距離市區較遠位置的新開發的高端養老項目則會主要面對高端消費者。養老行業
在未來二十年中將迎來一個集中爆發期,尋找好的切入點,為中國的老齡人口提供一個較為滿意
的養老住所和服務不光是政府的職責,也可能成為企業的一個新的業務增長點。
 《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》

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