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盧穗欣先生於金融界累積了21年經驗。於2014年加盟東亞聯豐投資前,他為中信建投(國際)的執行董事,負責亞洲區整體資產管理業務。在此之前,盧先生為中國國際金融有限公司(「中金公司」)的執行董事,專責投資者關係及公司投資基金平台的銷售及市場推廣。此前,盧先生於大和資本市場(前身為比聯金融產品)任職9年擔任執行董事,負責不同範疇包括亞洲的互惠基金、結構性產品,衍生工具及交易所買賣基金的產品開發,銷售及市場推廣。於大和資本市場之前,他為德意志資產管理的區域銷售經理,負責發展亞洲區基金分銷業務。盧先生於1995年在渣打銀行開展其事業。盧先生取得加拿大曼尼托巴大學經濟學士學位。

20/06/2019 12:00

《宏觀理財-冼健岷》居屋按揭攻略你要知

  樓價高企,無殼蝸牛上車有難度。新一期居屋以市價五九折推出,全部位處鐵路沿線,迅即成為上車一族的「搶購」對象。如果有幸抽中居屋,當然值得慶賀,下一步要做的就是處理按揭事宜,早日安居樂業。
  居屋按揭的成數、利率及年期與一般私樓有所不同,即使是綠表及白表的安排亦有分別。新居屋或二手未補價居屋,綠表可承造最高95%按揭;而白表則可承造最高90%按揭,上車比私樓輕鬆得多。居屋申請人不論是使用白表或綠表,均只能申請以銀行「最優惠利率」所計算的按揭計劃(俗稱「P按」),目前P按實際利率為2﹒375%。由於居屋申請人只能申請P按,供款會受到香港銀行的加息周期所影響。至於按揭年期方面,綠表和白表最長均為25年。以今期居屋「樓王」何文田冠德苑為例,最貴單位售價529萬,綠表申請人首期只需26﹒5萬,供款25年,月供大約2﹒2萬;白表申請人首期為52﹒9萬,供款25年,月供大約2﹒1萬。

*房委會提供30年擔保期*

  在壓力測試方面,房委會提供以一手開售日起計的30年擔保期,所以新居屋買家只須符合房委會的入息限制,不用為申請按揭進行壓力測試及向銀行提供入息證明。不過,如果購買樓齡高達20年以上的二手未補地價居屋,便有可能要進行壓力測試,而購買過了30年擔保期的二手未補地價居屋則必須進行壓力測試。
  話雖如此,銀行在審批居屋按揭申請時,仍有權去檢視居屋準買家的供款能力、財政狀況及信貸評分等因素,來決定貸款額及貸款年期,甚至是否批出貸款。此外,房委會亦有規定,供款佔家庭收入不可超過五成,如購買上述冠德苑529萬的單位,綠表或白表申請人的家庭月入須分別有4﹒4萬和4﹒2萬元。
  由於按揭利率要跟從「最優惠利率」,各大銀行為了吸引客戶都從現金回贈入手,部分銀行提供高達2%回贈。不過要注意的是,有些銀行要求按揭額達200萬元以上,才可獲現金回贈。

*留意「白居二」按揭年期*

  大家要留意,「白居二」的按揭與新建居屋有分別,一手居屋因有政府擔保,白表申請人一般可承造最高25年按揭。白居二人士購買的二手居屋,部分銀行會將30年保證期減去居屋樓齡,以計算可批出九成按揭貸款的最長按揭年期。如果該居屋樓齡為20年,那「白居二」買家最高只能獲批「30年減20年」,即10年按揭。每月供款額將大增超過一倍,買家或會大失預算。
  至於已補地價的居屋及公屋,由於這類物業已可於自由市場上買賣,按揭安排與一般私人樓宇無分別,若要承造高成數按揭必須購買按揭保險。買樓是人生重要的決定,大家不妨參考理財顧問的建議,慎重籌劃置業大計。《康宏理財服務有限公司行政總裁 冼健岷》

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