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30/07/2019 08:16

《洞析樓市-魏東》從開封和蘇州的限購政策變化說起

  《洞析樓市》最近兩個城市有關限購的新聞頗有意味。一則是開封在取消限購三日後又收回
政策,另一則是蘇州對限購政策做了進一步的加碼。相比於開封政策的草率出台又匆忙下架,蘇
州對商品房限購的加碼明顯更為深思熟慮。不管怎樣,兩個城市對於限購的態度都直接或間接的
反映了這兩個城市的樓市情況,值得我們關注。
 
  7月17日,開封市住建局做出「調整新購商品住宅交易時限及撤銷備案限制」的決定,但
在7月20日,開封市政府網站即刊文稱決定不取消商品房3年限售令。政策發布三天就收回,
變動之快給買房者和開發商帶來不少困惑,但如看看開封的樓市,政府的進退兩難就可見一斑。
開封的統計年報顯示,2016年全年,開封市房地產開發投資211﹒80億元,同比增長
25﹒9%,其中,住宅投資152﹒9億元,同比增長25﹒2%。2017年,開封全年房
地產開發投資273﹒96億元,同比增長29﹒3%,其中住宅203﹒69億元,同比增長
33﹒2%。而到了2018年,開封的房地產開發投資為240﹒84億元,同比下降了
12﹒1%,其中住宅181﹒25億元,同比下降11%。而從土地市場看,在開封整體市場
低迷的情況下,2018年開封的土地市場則呈現了井噴態勢,全年共成交土地287塊,比
2017年同比上升了56%,土地出讓金更是從2017年的77﹒58億元直線上升到
167﹒98億元,同比上漲116﹒5%。開封在2016-2017年住宅市場的迅猛增長
得益於來自鄭州的需求外溢,2017年後也不排除有來自棚改貨幣化安置對市場的推動,但這
種情況在2018年有了明顯的變化,首先是棚改貨幣化安置的普遍叫停,其次是戶籍制度的改
革,這兩個因素給開封這樣的四線城市的房地產市場是一定會帶來打擊的。低迷的市場下賣了這
麼多的地,未來庫存高企是一個必然的結果,開封政府的兩難處境就可以理解了。
 
  反觀蘇州,蘇州近幾年經濟發展勢頭強勁,2018年蘇州的GDP在江蘇省各城市中位居
首位,經濟的發展必定帶來人口的湧入,2018年蘇州外來人口超過830萬,居江蘇省第一
,是全國第二大移民城市,這些因素都是推動蘇州樓市需求走高的重要因素。從2016年至今
,蘇州住宅批准上市面積為1911﹒55萬平米,而住宅銷售面積為2153﹒34萬平米,
整體市場處於供不應求的狀態。反觀蘇州的土地市場,從2016年到2018年,蘇州的土地
成交一直保持平穩,三年分別成交土地173宗,204宗和177宗。整體市場需求旺盛而供
應並不充足的情況下價格上升是必然的趨勢。截止到今年6月份,蘇州的整體住宅價格為
25082元╱平米,較2017年的價格上漲了21﹒6%,這也就不難理解為什麼蘇州要加
碼限購政策了。
 
  兩個城市在間隔一周的時間內出台了截然相反的兩個政策,這背後說明了中國不同城市的樓
市生態。經濟發展勢頭良好,人口不斷湧入的大中型城市對於房地產市場能夠起到足夠的支撐作
用,而那些經濟發展平平,需求低迷的三四線城市的房地產市場則面臨更為嚴峻的考驗。今年三
月份的兩會中,中央政府將對房地產調控的主體責任下方給了地方,兩個城市的兩個政策可以說
也充分體現了地方的自主意見,個人以為,如開封這類的城市是完全有條件和理由放開限購的,
讓需求更加理性,更加市場化,這應該是一個好的方向;而像蘇州這類經濟體量大且增速良好的
城市,繼續保持限購有助於穩定市場,平抑價格。未來,隨著城市群的發展和戶籍制度的進一步
松綁,城市房地產市場的差距將會越來越大,投資者需要擦亮眼睛把握好地產的投資機遇。
《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》

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