《談國論企－黎偉成》內房股業務業績有差異慎選

　　即使中國的全國房地產開發投資於２０１９年１－８月份的同比增長，為年內最低點，唯較上年同期升幅要高，尤其是商品房銷售的情況仍見有所改善，而在香港上市的內房股，業績則呈現個別發展之態，選股仍得審慎。

＊萬科碧桂園績穩因房地產健康發展＊

　　但談內房股的２０１９年中期業績，當然是要以１－６月份的數據作直接有效的比較。來自中國國家統計局的最新資料，全國房地產開發投資於２０１９年上半年累計達６﹒１６萬億元（人民幣．下同）的同比增長１０﹒９％，不僅較１－５月份的１１﹒２％升幅少增０﹒３個百分點，更形成二連跌和成為２０１９年前６個月以來增長最慢者，但此數與２０１８年１－６月份５﹒５５萬億元所增的９﹒７％多增１﹒２個百分點，即環比增速有所減’弱’，但同比有頗為明顯的提速。此亦為內房股中期業績表現有差異之因。
　　惹人注目的該是（一）萬科企業（０２２０２）的股東應佔溢利於２０１９年上半年１１８﹒４１億元，同比增長２９﹒７９％，相對於２０１８年同期所增２４﹒９４％要多增４﹒８５個百分點，而這更是在收入１３９３﹒２億元的同比增長３２﹒８６％，比上年所增５５﹒１５％明顯少增２２﹒２９個百分點，即：收入增幅明顯收窄，但以純利為主的業績表現反見改進，佳也。
　　萬科企業的收入，以房地產業務為主導和表現良好，所涉１３２９億元同比增長３３﹒５６％；受「困」者為物業服務，因此項收入５２﹒８２億元的２８﹒４１％漲幅低於核心的房地產業務的升幅凡５﹒１５個百分點之普。
　　最新業務發展表現，當然是要看萬科企業新合同所涉４４１﹒３億元，同比增長凡１５﹒１％之普，為內房股近期不俗之況，遂使１－８月份累計４２６﹒３２億元的同比增長可以給持在９﹒８５％的相對高增長態勢。和房地產業務於８月份的合同銷佳額度４４１﹒３億元，同比增長１５﹒１５％，始使１－８月份累計４２６３﹒２億元的升幅，可以提高至９﹒８３％。
　　（二）碧桂園（０２００７）的股東應佔溢利達１５６﹒３５億元，同比增長２０﹒９３％，較上年同期的７２﹒５％升幅少增５１﹒５７個百分點，仍可以視之為在高基數底下的相對快速增長，特別是房地產開發業務，收入於２０１９年上半年所達１９６６﹒７８億元同比增長５５％，和分類溢利３８４﹒２７億元所增的５１﹒１９％，乃於２０１８年同期分別達７０﹒２７％和１﹒２６倍的快速增長基礎的逾五成的上升，更是在合同銷售由大增轉跌之下所爭取得到的業務業績表現，包括（１）銷售額２８１９﹒５億元同比減少３１﹒６５％，和（２）所涉面積３１２９萬平方米亦減２８﹒７１％，而２０１８年上半年則分別上升４７﹒８％與３６﹒１％。
　　但碧桂園（３）所銷售物業的每平方米的平均售價８９４０元，同比尚升１﹒６％，加上樓盤能夠按時交付，故此一板塊仍能夠保持快速增長態勢。該集團俏看內地房地產市場於２０１９年下半年的發展，因：國家穩妥實施房地產平穩健康發展長效機制，和城鎮化進程遠未結束，但稍憂市場競爭持續激烈。

＊中國恒大少賺惟在銷項目大增＊

　　至於（三）中國恒大（０３３３３）股東應佔溢利於截至２０１９上半年達１４９﹒１５億元，同比減少５１﹒６３％，而２０１８年同期則多賺６３﹒８％至３０８﹒０５億元，表現差勁。
　　業績逆轉，當然是受困於（Ｉ）核心的房地產開發業務走扁：收入２２１１﹒３８億元同比減少２４﹒９８％，分部溢利６０１﹒２８億元更減少３６﹒６１％，而此二數於２０１８年同期則分別增加６０﹒７７％與２４﹒６％，乃因合約（ｉ）所銷售建築面積２６２０萬平方米同比減少９﹒８１％，而上年同期達２９０５萬平方米卻升１７﹒４％，遂使銷額２８１８億元同比減少６﹒５１％，相對於２０１８年上半年達３０１４億元上升２４﹒６％之況，大有不可同日而語之概。
　　屬同樣負面因素，亦有合約平均價於２０１９年上半年為１﹒０３５６萬元，同比增長２﹒７６％，較２０１８年同期１﹒０４６８萬元所增６﹒８％少增３﹒０４個百分點，售價提速放慢。
　　但恒大該可以扭轉收入及純利升轉跌之況，因（ＩＩＩ）在銷項目有９１０個，較上年同期的７３５個多１７５個，而土地儲備３﹒１億平方米較２０１８年６月末時的３﹒０６８億平方米要多，由是只是多銷及能夠入帳，業績當有改進。《資深財經評論員　黎偉成》
（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）