加入最愛專欄

16/10/2019 10:05

《投資筆記-黃子燊》把脈香港樓市,展望未來吉凶(中)

  《投資筆記》我們在上一期的文章,曾談及我們對香港樓市的短期看法,即樓市短期會繼續
調整,而調整幅度估計是8%-13%左右。而參考過往的調整日數,如不計算2003年由科
網泡沫及SARS對香港構成雙重打擊那個周期,則平均樓市由見頂到見底的日數為相隔245
天,由於本次調整於2019年6月28日發生,換言之,以平均日數計算,即將於2020年
2月28日左右見底。當然,這只是按數據推算,實質發展仍取決於多方面的因素。

*樓市本浪調整或於下年初見底,中期而言樓市仍處上升趨勢*

  短期看法是如此,那中期看法又如何呢?根據我們的推算,香港樓市於未來數年整體仍然是
處於供不應求的狀態,所以我們相信香港樓市整體仍然會維持上升趨勢。我們估計在2019-
2022年這四年間,平均每年的私人住宅落成量約為18900個,這數字相比起過往十六年
(2003-2018年)平均每年私人住宅落成量14600個,確是大幅上升,然而,相比
起我們推算的每年新增需求量,這個供應量仍然不足以完全滿足-根據我們的推算,於2019
-2022年,平均每年對私人住宅需求量為20151個,在這情況下,預料本港樓市於未來
數年仍處於供不應求的狀態,令樓市整體仍維持上升。
  但同時,雖然我們預計樓市整體會維持上升趨勢,但我們預計其(i)升勢將會較以往有所
放緩,同時(ii)波動也會有所增加。原因是甚麼呢?

*私人住宅短缺數量有所改善,樓市升勢料放緩*

  就(i)升勢放緩,主要是因為雖然香港樓市整體仍然處於供不應求,但由於供不應求的情
況相較以往已大幅改善,故此相信樓市升勢將放緩。根據我們的模型去作出推算,在2003-
2018年這十六年間,平均每年的私人住宅短缺數量為6581個,而在2019-2022
年,平均每年的短缺數量只為平均每年1193個,由於供不應求情況大幅改善,故預料樓市升
勢將有所放緩。

*樓市波動程度料增加*

  就(ii)樓市波動將會增加,則是和樓市需求的構成有關。在我們的角度,樓市的需求可
以分為兩個組成部份,第一部分是由新增家庭住戶帶來的自住需求(即所謂剛性需求);第二部
分,則是由置業階梯向上流動需求所構成,即是由非私人住宅換樓至私人住宅的需求,這部分的
需求由於可以延後消費,所以剛性較低。而根據我們的模型,在2007至2017年這十一年
,除了2014年外,其餘十年的新增供應連新增的剛性需求都滿足不了,買家的議價能力弱,
樓市自然由賣家主導,單向上升;然而,在2019-2022年,平均每年新增的私人住宅供
應量將會大於每年新增的剛性需求,須依靠置業階梯向上流動需求去消化多出來的供應,這將導
致買家的議價能力有所增強,令市場波動或會有所增加。
  而在這種環境下,我們覺得有哪類型的物業相對具防守性,且具有投資潛力呢?這個我們留
待下回分解了。《晉裕環球資產管理投資研究部投資分析師 黃子燊》

etnet財經‧生活App   財智‧健康‧品味生活     【立即下載】  iOS版 / Android版
專家陣容
顯示更多
產品簡介

【etnet新春賞你】皇室堡 x Pete and Gulu「乾淨『企』理衣物籃」乙個

【etnet社創SolN】有種‧成長之和「孩」共處同樂日 – 立即報名

【etnet新春賞你】LEE GARDENS利園區「迎春接福利是封」一套