在前兩期，我們分別談及了對香港樓市的短期和中期看法，即短期最多會從高位調整８－１３％；而中期則上升趨勢維持不變，惟升勢將放緩及較波動。而在本期，我們則想談一下在這情況下，哪一類型的物業具有潛在投資價值。
＊改善型住屋需求具投資潛力＊
先說結論，我們認為於未來數年，符合「換樓需求」（即所謂改善型住屋需求）的住宅，相對更具潛力。為甚麼？過往十六年，我們看到上車盤／細價樓的升幅大於其他類型物業，背後其中一個原因固然眾所周知，就是和按揭政策有關－總價愈小的單位，能敘造的按揭成數便愈高，所需的首期也相應愈少，令到購買力集中到一些「細價樓」去；但另一個和人口結構有關的因素，則坊間較少提及－上車盤／細價樓於以往十六年升幅所以如此凌厲，和這段時間的「適齡首次置業人口」不斷增長有關。
＊「適齡首次置業人口」變化，影響上車盤樓價＊
甚麼是「適齡首次置業人口」？簡要而言，即是一群處於２４至３４歲年齡層的人口。這群人由於開始出來工作，以至是處於適婚年齡，因此，往往會因為希望獨立出來居住，甚至因為結婚成家立室的需要，而產生出「首次置業」的需求。而在過往十四年，這群人口不斷增加，撐起了上車盤的需求，自然令有關上車盤／細價樓價格節節上升。然而，根據人口推算，我們看到在２０２２年，「適齡首次置業人口」便會達到峰值，其後將會有所下跌，這將令首置需求減少，令到細價樓／上車盤的投資價值有所降低。
＊過往上車人口，將產生換樓需求＊
然而，我們可以進一步推想，這群以往撐起了上車盤／細價樓的「適齡首次置業人口」，接下來會做甚麼呢？隨著年紀漸長，這群人往往會產生「改善型住屋需求」，需以換樓以滿足其人生需要，例如：
（ｉ）早前買了小型單位結婚首置的（即過往十四年的龐大首置人口），由於生兒育女，而子女需要有獨立空間，有必要細屋換大屋，或一房換兩房甚至三房，故此打算換樓；
由於子女年齡漸長，故此產生對更優質教育的需求，希望搬往名校網區，並打算換樓；
（ｉｉｉ）早前於新界首置上車的，希望交通更方便，故此打算換樓；
那這群以往的「首置人口」，其有意願換樓，但實際上又有沒有能力做到呢？我們認為是有。由於過往十六年內，香港樓價節節上升，於過往十六年上車首置的人士，基本上均有獲利。故此，如其想換樓的話，基本上只須把手上已升值的上車盤賣出，即可用作支付其「改善型住屋需求」。這也是為何我們相對看好符合「改善型住屋需求」／「換樓需求」的物業。
＊「市區細兩房、市區及新界大兩房、市區及新界三房」，值得看好＊
有哪些物業符合「改善型住屋需求」呢？簡要而言，我們認為「市區細兩房、市區及新界大兩房、市區及新界的三房」這幾類戶型均為符合「改善型住宅需求」的類別。進一步而言，由於近期按揭政策的放鬆，六百萬至八百萬的物業由原先可以敘造六成按揭，變成可敘做九成按揭，八百萬至一千萬的物業亦增加至可以敘造八成按揭，按揭政策的放鬆料能為有關板塊帶來新增購買力，而處於六百萬至一千萬價格區間的物業，主要為符合「改善型住宅需求」的戶型，這亦令其值得更進一步看好。
＊三大面向篩選，幫助更精準出擊＊
如果要在「市區細兩房、市區及新界大兩房、市區及新界三房」中進一步篩選，則有幾個面向可以給讀者進一步考慮，以幫助更好地抓到具投資潛力的物業－
（ｉ）由於改善型住屋需求中，相當一部分換樓需要是與為子女開始長大，故需「細樓換大樓」，部分位處名校網的物業（如港島的小學１１，１２，九龍的３４，４１校網）亦值得看高一線；
由於一部分需求是新界換出市區，追求的是交通方便，故地理位置方便（處於市區及鄰近地鐵站），亦可看高一線；
（ｉｉｉ）如果開則有優勢，例如名為兩房，但可間到三房；或是樓底高，可建閣樓以增加活動空間的，亦可看高一線。
我們早前發布的《香港樓市展望及投資策略》，有更詳盡的資訊和數據支撐，文章篇幅所限，在此未能盡錄。如讀者有興趣，可到筆者的面書專頁私訊索取。
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