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汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

31/12/2019 11:55

《樓宇百科-莊錦輝》港人移民創新天地,轉按融資3大方案

  2019年香港人經歷了不平凡的一年,2020年展望明天會更好,但勿忘資產集中風險(Concentration Risk)。
  傳統智慧教曉我們,將手持物業加按或轉按套現後,可作首期之用,讓「首置」配偶買第二層樓,夫婦二人踏上「儲磚頭」致富之道。
  但社會事件猶如一波又一波海嘯,港人上車夢猶在,「儲磚頭」意欲則大減,海外樓興趣頓然大增--只要到其他國家買層樓收租,便能取得當地居住權,甚至外國護照,兼毋須坐移民監。 
  在今天社會亂局下,赴海外買樓投資分散風險,無疑是添一道護身符。筆者在此提供3大方案,讓業主思考如何為自己家庭甚至是下一代,建立更好保障。
 
*一、馬來西亞10年居留權*
 
  馬來西亞屬芸芸移居選項中,成本最低廉的一個國家。只要物業轉按套現60萬港元後,到馬來西亞銀行敘做定期存款,便能取得10年居留權;10年期屆滿後可以再續,一人申請,父母子女和配偶均可去居住。
  馬來西亞現時定期存款年利率普遍達4﹒5%,香港物業按揭利率僅2﹒5%,假設匯率不變,此方案本身已經提供正現金流(Positive Carry),沒有額外成本(Out-of-pocket Cost)之餘,又取得當地居住權,如果香港政局不穩,可視為一個「Plan B」。
  如果嫌定期存款鎖死本金,派息周期太長,可以選擇買樓收租,回報高達5厘以上,甚至乎物業本身也可以在當地銀行申請按揭。以當地一間英資大型銀行為例,按揭成數一般可以高達五成,如果持有理財戶口,更可以推高至八成。
  不過,其供款與入息比率(DSR)比香港更嚴謹,上限為30%,意味若果每月供款3000元,月入必須高於1萬元;慶幸的是當地沒有利率現水平再加3厘的壓力測試,兼且還款年期最長達35年。
  另一樣要留意的是,馬來西亞被定義為新興市場,當地貨幣「令吉」匯率可升亦可跌,無論是敘做當地定期存款或買樓,均須承受外幣風險。此外,馬來西亞幅員廣大,買樓若果沒有「地膽」教路,亦容易跌入陷阱。
 
*二、闖過門檻取歐盟護照*
 
  若果希望到西方社會定居,或子女未來打算到歐洲升學,移民葡萄牙屬不錯選擇。只要轉按套現,並在當地買層35萬歐元(約304﹒5萬港元)物業,便能取得「黃金簽證」(Golden Visa),獲暫居權。層樓可以放租,租金回報普遍有4厘,如搞air-bnb回報更佳。
  雖然有所謂「移民監」,但每年平均只須逗留7日,可視之為旅行,吃葡國菜兼欣賞歐陸風情。5年後取得永久居留權後,剛剛葡萄牙有案例,住了35日便能入籍,兼取得歐盟護照。
  歐盟護照有甚麼用?港人可以在成員國穿梭、居住、升學、工作,並享有基本福利;子女在歐洲讀書甚至可以付當地居民學費,包括中學和大學,相比起本地國際學校天價學費,料可慳逾百萬元。
  如果嫌葡萄牙移民門檻高,可考慮入場費較低的希臘。只要買入一層25萬歐元(217﹒5萬港元)物業,比如遙望地中海的小白屋,便能取得永久居留權(每5年續一次),再把物業包裝成旅館出租,便能「以租養貸」。惟缺點是「移民監」時間較長,要在7年內住滿5年才可入籍。
  地中海小國馬爾他(Malta)是另一好選擇。只要以25萬歐元買入該國發行的國債,便能入籍當地,便能得永居。如肯坐移民監,便能入籍及取得歐盟護照。
 
*三、經土耳其「暗渡陳倉」英國*
 
  最後,筆者想介紹移民英國的捷徑。不少香港人對於英國有莫名的情意結,惟當地移民門檻高,動輒需千萬港元以上,不過其實有個較便宜方法--只要持有本地物業具有不俗升幅,稍稍轉按套現便可達成。
  方法就是業主套現25萬美元(約195萬港元)買層土耳其樓,入籍當地,再將層樓出租賺取6厘租金回報率。由於土耳其和英國早年簽署《安卡拉協定》,只要土耳其人在英國當地開設公司創業,便能取得英國永久居留權。
  美妙之處是,在英國開設公司沒有業務種類限制,不需要達到某個營業額,也不要求聘請當地人,「One Man Band」打拚創業亦沒有問題。
  有些心動想移民的業主問:「上述方式是否意味要先在土耳其坐移民監,方能順利入籍?」答案是不需要,只要在當地簡單買層樓便符合要求,挑戰反而是土耳其人在英國創業前,需要撰寫商業計劃書(Business Proposal),由英國移民局審批,這一環需要技巧。
  筆者總結是,業主若果預算不多,但又希望買個移民權,其實難度並沒有想像中高。只要將物業轉按套現買海外物業,近乎毋須坐移民監下,便能獲得居住權,有租金收入對沖按揭利息之餘,也可以取得外國護照,在香港政治海嘯下買個保險,何樂而不為?
《星之谷按揭轉介行政總裁 莊錦輝》
 
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