《缸邊嫺談－黃惠嫺》永升生活合約面積增長加快，盈利能力增強

　　永升生活服務（０１９９５）２０１９的收入同比增長７４﹒５％至１８﹒７８億元（人民幣．下同）；毛利同比增長７９﹒７％至５﹒５５億元；毛利率為較去年提升０﹒９個百分點至２９﹒６％；股東應佔溢利同比增長１﹒２３倍至２﹒２４億元。２０１９年集團的收入及利潤均勝預期，主要因素是受管理面積及管理費上升所帶動。
　
＊合約面積及管理面積不斷擴大＊
　
　　截至２０１９年１２月３１日，集團在管建築面積達到了約６５﹒２百萬平方米，在管項目數量為４０３個，按年分別增長約６２﹒２％及５６﹒２％。綜合平均物業費單價按年增長２６﹒８％至３﹒１２元╱平方米。物業管理費提升是由於集團通過不斷優化在管服務項目，新接管項目收費標準提升，以及部分在管項目提價所致。
　
　　２０１９年來自旭輝集團（００８８４）的建築面積按年增長２０﹒８％至１７６８﹒５萬平方米，收入同比增長２２﹒３％至５﹒３６億元，佔集團物業管理服務收入５０﹒１％。每月管理費增長７﹒８％至３﹒４７元／平方米。
　
　　來自第三方物業開發商的建築面積按年增長８５﹒４％至４７４６﹒６萬平方米，收入同比增長１﹒３３倍至５﹒３４億元，佔物業管理服務收入４９﹒９％。每月管理費增長６１﹒７％至２﹒９６元／平方米。
　
　　管理費收入增長主要受益於旭輝集團地產開發業務的快速增長，２０１９年全年，旭輝集團錄得合同銷售額（連合營企業及聯營公司的合同銷售）２００６﹒０億元及合同銷售面積１２﹒０百萬平方米，年比分別增長３２﹒０％及２５﹒８％。
　
　　合約面積有助反映集團未來管理費的潛在收入，截至２０１９年１２月３１日，集團合約建築面積約為１１０﹒６百萬平方米，合約項目數量達６０９個，按年分別增長約６８﹒６％及６０﹒３％。集團通過併購等不同方式擴充合約面積的規模：２０１９年集團通過併購的方式，取得青島雅園５５％股權，併購於２０１９年９月完成，青島雅園的財務業績納入合併財務報表。而通過收購青島雅園，集團獲得多個核心城市、核心地段建築面積超過２００萬平方米的優質服務項目，青島雅園承諾於２０１９年至２０２２年，淨利潤將分別不少於６０００萬元、７０００萬元、７３００萬元和７６００萬元，即為集團未來３年合共為集團帶來不少於２﹒１９億元的利潤（不包括２０１９年）。
　
　　永升生活服務於今年２月２７日公布，其全資附屬公司上海永升以８６４﹒４萬元收購青島銀盛泰物業服務有限公司５０％股權。青島銀盛泰物業服務有限公司管理面積超過２００萬平方米。永升生活服務認為，收購事項可進一步擴大集團業務的規模及範疇、增加其市場份額及提升其於中國山東省的競爭力，符合該集團的策略需要。
　
＊擁有強勁現金儲備有利收購＊
　
　　截至２０１９年１２月３１日，永升生活服務借款為零；銀行結餘、存款及現金為１２﹒８４億元，較２０１８年同期的１１﹒６億元增長了１０﹒６％；資產負債比率已降至零。集團擁有強勁的現金儲備，有利集團收購更多優質項目，以擴大集團的管理規模。
　
　　在疫情下雖然有可能會增加營運成本的開支，但物業管理業務受經濟周期上落的影響相對較少，相信隨著集團進一步擴大管理面積的規模，其物業管理的收費亦會隨之增加，而收入以現金為主，有望成為一隻強勁的現金牛。投資者可考慮於７﹒５港元附近的水平增持或吸納，目標價為１０﹒８１港元。《工銀亞洲證券業務部分析員　黃惠嫺》

＊筆者為證監會持牌人士，並無持有上述股份

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