《洞析樓市－魏東》內循環經濟模式下的房地產市場

　　中美貿易戰合並疫情的影響使中國乃至全球經濟受到重創，不少人都認為此次全球經濟低迷的嚴重程度已經超過了２００８年的全球金融危機。近期，中國政府啟動了以國內大循環為主的內循環經濟模式，試圖通過以拉動內需為主要手段刺激經濟的發展，從而試圖在復雜的國際國內環境中尋找新的發展機會。在內循環經濟模式下，中國的房地產市場未來的走向成為目前大家關注的焦點。
　
　　從上世紀９０年代起，中國依靠人口紅利逐漸發展成為了世界工廠，中國經濟也開始以外向型經濟為主導，這種走勢在中國加入ＷＴＯ之後變得尤為明顯，到２００６年，中國外貿依存度從２００１年的３８﹒４％上升到６５﹒１％的歷史高點，不過，２００８年席卷全球的金融危機給中國的外貿出口帶來重創，這之後，中國政府也開始意識到經濟過分依賴出口可能帶來的風險，因此在逐漸有意識的降低經濟對出口的依賴，經過近十年的經濟結構調整，到２０１９年，中國的外貿依存度已經下降到３１﹒８６％。如果對比世界主要經濟體，我們會發現２０１９年美國的外貿依存度僅１９﹒７％，而歐洲的經濟巨頭德國的外貿依存度則達到驚人７０﹒８％。這其中的原因主要是由於美國擁有巨大的消費市場，可以將本國生產的產品消耗掉，而德國的內部市場則要小得多，諸多德國的大型企業只能依靠拓展國際市場來解決產能。
　
　　新冠疫情今年在全球的爆發給中國的外貿出口帶來的打擊甚至要超過２００８年的全球金融危機，這導致大批外貿出口訂單被取消，南方沿海大批工廠關門，外出打工人員出現返鄉潮，這是中國外向型經濟面對新館疫情這種突發事件的必然結果，作為世界工廠的中國當面臨國際需求銳減時，生產還依循原有軌跡必然導致產能過剩，如何消耗掉這些過剩的產能是政府急需解決的問題，這也是為甚麼中國政府在今年提出了經濟采取內循環模式的原因。其實，中國促進消費將內需作為拉動經濟的主要手段已經有兩年的時間，之後重點發展國內市場也是必然趨勢，但由於新館疫情的影響，內循環的經濟模式在當前變得尤為迫切。
　
　　中國擁有１４億人口，消費潛能巨大，經過４０年的發展，中國普通民眾的收入水平和消費能力都有了大幅的提高，２０１９年中國社會消費品零售總額達到了４１１６４９億元，是十年前的３﹒２８倍，是４０年前的２２８倍，且按照目前的發展速度，不出意外預計在今明兩年中國的整體消費市場規模將有望超過美國。而根據世界銀行的數據，２０１６年中國的基尼系數為３８﹒５％，已經低於美國的４１﹒４％。因此雖然中國政府希望能夠水到渠成大力發展國內消費市場的舉動不得不提前，但整體的大環境卻也可以支撐這種經濟模式的運行。
　
　　要有效的實現經濟的內循環，縮小貧富差距，促進消費是重中之重。經過多年的發展，中國同美國一樣也積累起了一個巨大的中產收入階層，而中產階層是支撐消費市場的中流砥柱。不過，同美國不同的是，中國家庭持有的資產中房地產占比達到６８％，而在北京上海這些城市，房地產在家庭資產中的占比更高達８５％，而這個數字在美國的中產階層中僅為３４﹒８％。在過去二十年中，房地產作為中國經濟的支柱性產業確實為經濟的發展做出了巨大貢獻，但帶來的後果是經濟被房地產綁架，天量資金沉澱在房地產中，居民的主要支出流向房地產，子女買房常常需要雙方父母貢獻一生積蓄，而居民在房貸的負擔下只能節衣縮食不敢消費。要挖掘消費潛力，房價就不能再飛漲，房地產市場是必須要調控的。
　　從２０１６年１０月開始的全國大面積限購限貸政策至今已經近４年的時間，從目前來看政策仍沒有任何鬆動的空間，中央經濟工作會議也多次強調房住不炒，不使用房地產作為拉動經濟的手段，且在資金走向上對流向房地產的熱錢進行嚴格管控，這些無疑都是為了逐漸擠掉房地產市場的泡沫，讓房價逐漸回歸理性。當炒房不再成為資產升值的唯一途徑，大家應該就可以以更平和的心態來看待房地產了。現階段，政府對於房地產市場的態度猶如在走鋼絲，一方面需要平抑房價釋放居民的消費，另一方面，房地產市場涉及的上下游行業眾多，從前端的鋼鐵水泥玻璃等原材料到後端的家裝建材電器，能夠讓大家花錢的地方很多，因此也不能過度打壓。目前政府重點是在做棚戶區和老舊小區的改造，來提高低端收入人群的居住條件，這部分的錢是政府出。而未來為了平抑整體市場的房價均價對城市豪宅限價的情況將可能會改變，畢竟城市中的高端收入人群的豪宅需求也同樣需要得到滿足，且這部分人群的消費能力也相當可觀。總體而言，未來三到五年中國房地產市場仍將以穩為主，一線及二線城市的房價不會有太大波動，而四五線城市由於去年棚戶區改造被炒起來的市場將逐漸進入有價無市的局面。依靠炒房暴富的時代已經成為歷史。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
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