《洞析樓市－魏東》一線城市市場強勁復甦，下半年整體市場趨穩

　　一季度經濟數據近期出爐，得益於疫情的有效控制，一季度ＧＤＰ實現了１８﹒３％的增幅，較２０２０年四季度環比增長０﹒６％，較２０１９年一季度增長１０﹒３％。同時，服務業穩定恢復，其中交通運輸、倉儲和郵政業，房地產業增加值同比分別增長３２﹒１％、２１﹒４％。服務業企業的營收表現搶眼，信息傳輸、軟件和信息技術服務業，科學研究和技術服務業營業收入同比分別增長３５﹒０％、４７﹒８％，兩年平均分別增長１７﹒４％、１１﹒５％。
　　經濟的恢復直接傳導到寫字樓市場，尤其是在一線城市，寫字樓市場呈現強勁復甦態勢。上海一季度寫字樓需求達到了３６﹒３萬平方米，環比上升２９﹒６％；北京的寫字樓需求達到近１５萬平米，接近２０２０年全年需求的一半；深圳在一季度寫字樓的淨吸納量也達到９﹒３２萬平方米，是２０１８年以來的同期最高值；而廣州的市場表現也非常亮眼，一季度的市場吸納達到１９﹒６萬平米，是去年全年總量的兩倍。
　　寫字樓市場需求的強勁反彈一方面得益於疫情過後經濟活力的逐漸回升，另一方面也是去年累計下來的寫字樓需求在後疫情階段的集中爆發。２０２０年在疫情之下，經濟活動的停滯讓許多企業的業績大幅下滑，這讓有續租、搬遷等需求的企業不得不推遲租賃需求，但隨著疫情的逐漸控制和經濟活動的恢復，這部分的需求開始釋放，而寫字樓業主在疫情期間對租金的主動下調也讓當前成為寫字樓租賃的一個價格窗口期，從而推動了企業搬遷、擴租、續租等活動的積極性。

＊一季度北京市場租金企穩，上海保持兩極化＊

　　從租金的層面看，北京一季度的市場租金在過去連續一年的大幅下調之後開始企穩，整體甲級寫字樓租賃環比下降０﹒８％，達到３３４﹒３元（人民幣．下同）／月／平方米，其中核心商圈租金環比下降０﹒１％，達到３８６﹒８元／月／平方米。上海則仍保持了較為明顯的兩極分化，核心商圈租金環比上漲０﹒４３％，達到２８３﹒８元／月／平方米，而非核心商圈由於大量新增供應投放市場，租金繼續下行，環比下降２﹒１２％。深圳同樣由於有大量新增供應導致甲級寫字樓租金環比下調０﹒９％至２０９﹒５７元／月／平方米，廣州在多年供應稀少的情況下近期開始放量，在需求大量增加的情況下，租金由於新增供應的原因環比下降１％至１７８﹒６元／月／平方米。
　　從需求端來看，ＴＭＴ，金融和專業服務業仍是四個一線城市寫字樓市場需求的主力行業，一季度，北京寫字樓ＴＭＴ企業成交佔比高達３４﹒２％，同時，律所、會計師事務所、咨詢及線上教育等專業服務業企業也在快速擴張，成交面積佔比達到２６﹒７％。上海則是金融業一枝獨秀，一季度金融業寫字樓租賃面積佔比達３６％，證券、資管公司、銀行機構及投資機構在一季度租賃成交活躍。
　　深圳的科技類龍頭企業表現活躍，騰訊（００７００）關聯企業在科興科技園大面積擴租，榮耀手機搬遷至新一代產業園後其關聯企業在福田區的尋租活動增多，此外深圳的傳統金融業也在不斷擴張，而得益於大灣區的政策刺激，外地企業對深圳也保持了高度關注。廣州的租賃成交中，ＴＭＴ，金融及專業服務業佔比分別為２７％，２０％和１４％，其中珠江新城仍是廣州的金融業最集中的區域，而琶洲則重點發展總部經濟，如名創優品在銘豐廣場租賃了２﹒７萬平米的辦公面積。

＊城市更新方興未艾，預計下半年寫字樓市場需求放緩＊

　　市場累計需求的集中爆發預計將會延遲至今年二季度，但由於整體經濟仍缺乏強勁上升的動能，十四五規劃中未來五年重點發力的科技、碳中和及相關綠色可持續發展等產業的發展仍需時日，因此預計今年下半年的寫字樓市場需求將會放緩，整體市場經歷了２０２０年和２０２１年的波谷和波峰之後將會重新恢復平穩。而四個一線城市未來幾年都仍有不小的新增供應投放市場，這將在某種程度上對租金帶來壓力。
　　此外，一線城市的城市更新方興未艾，我們不斷看到一些城市更新寫字樓項目投放市場，並且租賃情況良好，這些項目的入市能夠有效激發核心區域寫字樓市場的活力，也為企業的租賃帶來更多的選擇。長期來看，碳達峰和碳中和將會給寫字樓市場帶來較大的改變，由於建築行業在碳排放中的佔比高達近３０％，是除了能源行業排名第二的碳排放大戶，因此未來綠色建築、綠色租賃、寫字樓的節能環保將會成為市場關鍵詞，擁有綠色認證的新項目將會越來越多，同時，經歷了疫情，企業對於寫字樓的健康和安全性的要求也越來越高，綠色認證的項目也迎合了企業的租賃需求，將會逐漸成為市場的一個新的趨勢。
《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》