《洞析樓市－魏東》上半年北京寫字樓和大宗物業投資市場持續回暖

　　２０２１年上半年，北京共有近４７萬平方米的新增寫字樓項目投放市場，這其中包括位於亞奧的北投投資大廈，位於中央商務區的泰康集團大廈、位於東二環的北京泓晟國際中心以位於及麗澤金融商務區的金唐西聯大廈、平安幸福中心等。至二季度，北京整體市場空置率環比上升０﹒３個百分點達１７﹒５％。

＊新增供應推動市場成交持續活躍，競爭壓力致使租金水平繼續下調＊

　　新增供應的入市為企業選址提供了更多選擇，上半年，北京全市淨吸納量高達３４﹒５萬平方米，其中，受中央商務區和東二環新增供應持續放量的影響，核心商圈依舊成為眾多企業的青睞區域，上半年淨吸納量佔全市淨吸納量的５２％，達１８萬平方米，為自２０１８年一季度以來單季最高值，至此，五大核心商圈空置率環比下降０﹒６個百分點至１０％。同時，大量的新增供應加劇了項目的同質化競爭和去化壓力，降低租金則依舊成為業主們吸引租戶的主要方式。受此影響，北京全市和五大核心商圈市場租金分別繼續環比下降２﹒５％和２﹒２％至每月每平方米人民幣３２６元（人民幣．下同）和３７８﹒２元。
　
＊新興商圈備受市場關注，知名互聯網、律所、保險類企業繼續活躍＊

　　龍湖北京麗澤天街二季度的正式運營和年底地鐵１４號線的全線通車預示著麗澤金融商務區周邊基礎設施已逐步完善，區域內寫字樓市場的發展勢頭將持續向好。同時，較低的市場租金和高空置率致使麗澤金融商務區上半年淨吸納量高達８﹒８萬平方米，位居各商圈之首。如嘉實基金新租匯亞大廈約７０００平方米的辦公面積。成交方面來看，互聯網企業、保險類、律所類、會計師事務所類企業本季度繼續活躍，這幾大行業成交面積共佔所有行業總成交面積的５０％以上。
　
＊下半年，北京寫字樓市場將繼續迎來供應高峰＊

　　下半年，北京寫字樓市場將繼續迎來約９０萬平方米的新增供應，預計，大量的新增供應或將繼續拉高北京整體市場空置率，且平均租金水平或將繼續面臨下行壓力。而五大核心商圈由於未來供應僅佔下半年總新增供應量的３６％，僅為３２﹒５萬平方米，加之當中包括多年來沒有新增供應的中關村和燕莎商圈的高品質項目。預計受市場青睞度高的影響，下半年五大核心商圈受新增供應影響或將有限，市場租金和空置率表現將更為平穩。
　
＊上半年北京大宗交易投資市場持續活躍，同比上漲６７﹒９％＊

　　截止２０２１年上半年，北京投資市場共錄得大宗交易２３宗，交易額約人民幣２９５﹒８億元，同比上漲９﹒４％。無論是交易單數還是交易總額都刷新了的近五年來北京投資市場的大宗物業交易記錄。
　
＊二季度內資成交活躍，寫字樓物業仍為絕對的交易主力＊

　　疫情之下，雖然國內外投資者一直都對北京投資市場的可售項目保持著較高的關注度，但大宗物業交易在項目考察、交易雙方談判方式、交易決策時長等方面都受到了不同程度的影響，尤其是較為謹慎的外資買家交易周期明顯變長。二季度完成的１０筆交易中僅有一筆來自外資買家，使得上半年內資交易額佔比上升至８８﹒３％。
　　從交易類型來看，本季度成交的物業中寫字樓、零售、酒店均有分布，其中寫字樓仍是成交的主力，佔比為８８％。核心商圈的優質辦公物業仍是投資者重點關注的對象，但因近年來核心商圈寫字樓供應緊缺和租金高企，行業聚集性較好的產業園辦公物業也越來越受到企業租賃和投資者的關注。本季度，位於上地中關村軟件園內的鑽石大廈被安獅基金以８﹒５億元收購，項目增值潛力明顯，也是安獅基金在北京購置的第一個項目。
　
＊「科技創新中心」定位持續推進中關村、上地、望京等區域的大宗物業交易需求＊

　　根據北京「十四五」規劃，「十四五」期間將加快建設國際科技創新中心，未來北京將吸引愈來愈多的高科技互聯網企業入駐，而作為北京高科技互聯網企業的集聚地的中關村、上地、望京等區域仍是企業入駐的首選。本季度成交的寫字樓物業中，鑽石大廈、卷石天地大廈、中關村集成電路設計園中創芯中心５號和１０號樓均來自這些區域。預計未來，憑借良好的行業聚集性以及寫字樓物業價值穩定的增長性，這些區域將持續受到國內外投資者的關注。
《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
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