《洞析樓市－魏東》2022慘淡收官，2023會迎來反彈嗎？

　　誰都沒有想到的是，歷經了三年的嚴格的疫情防控會在2022年底以這樣突兀的方式收尾，過往由於被動封控導致的市場蕭條變成了由主動的自我封閉或者染疫居家導致的市場蕭條。過去三年，在嚴格遵守動態清零的政策背景下，各地政府把防疫作為了頭等大事來抓，這雖然在一定程度上降低了由疫情導致的染病和死亡人數，但與之相伴隨的，是經濟增長乏力，年輕人失業率居高不下，消費者信心大幅下降。同時，針對房地產、教培及平台經濟的打壓政策的出台進一步讓整體經濟雪上加霜，在經歷了形勢一片大好以為可以順利度過疫情難關的2021年之後，2022年則又讓我們做了一波過山車，並且在年底正式跌入了谷底。

　　過往，當中國經濟出現下行時，通常首當其中受到打擊的都是製造業，不過這一次的情況有點特殊，由於疫情的影響，過去幾年，西方發達經濟體采用了量化寬鬆的政策，通過大量印鈔來刺激消費，這讓中國過去兩年在外貿方面表現亮眼，不過，今年下半年以來，隨著西方發達經濟體的通脹水平不斷高企，這些國家開始踩下剎車，這也讓中國的外貿出口額從今年前半年平均13.95%的高速同比增幅從8月開始出現大幅下滑，至11月，出口總額為2960.9億美元，同比下降了-8.7%。在此情況下，預計明年的外貿出口形勢會非常嚴峻，也因此，在此階段，當外部環境變得微妙複雜時，中國很難依靠外循環來拉動經濟增長。

　　另一方面，由於本輪的經濟下行主要是由疫情引發，防疫的管控極大的限制了居民的服務性消費，因此打擊最為慘重的是服務業，這也是為什麼我們看到了很多低收入階層在疫情當中生活陷入困頓的主要原因。從數據來看，今年3月份以後服務業生產指數一度跌為負數，到6月份雖有所上升，但同比增幅僅為1.3%，較去年同期大幅跌落9.6%。7/8/9月服務業生產指數仍在1%附近徘徊，10月份更是降到了0.1%。在消費端，10月，全國社會消費品零售總額同比增速至-0.5%，而今年的最後兩個月，由於疫情管控放鬆導致的傳染率大幅上升將會讓整體消費市場進一步跌至谷底。同時，由於房地產市場持續深度調整，導致其上游延伸產業如鋼鐵、建材等行業及下游產業如家居裝潢家電等後周期消費均呈疲態，10月，房地產累積投資同比增長-8.8%，而與之相對應的是，家具類消費累積同比增長-6.6%，建築材料及裝潢類的消費同比-8.7%的增長，而家電類消費累積值同比增長更是達到-14.1%。

　　經濟的整體走勢也表現在了商業地產市場上，在寫字樓市場，今年全年的寫字樓需求從一季度開始呈現斷崖式下滑，2021年全國每季度的平均需求為132萬平米，而在2022年的前三季度，這一數據下降為52萬平米，不足2021年的40%。以北京為例，在2022年初，由於市場維持了2021年的需求慣性，一季度的市場需求仍保持在了18.5萬平米的高位，但到二三四季度，由於疫情的反復和管控的加強，市場需求迅速下跌，二三季度的需求分別為7.3萬，2.6萬，而到了四季度則跌入負區間，整個季度錄得市場需求為-11萬平米。從行業表現來看，互聯網、金融和專業服務業仍是需求的主要來源，但同2021年各大互聯網平台公司高歌猛進的租賃表現呈現鮮明對比的，是2022年這些公司的大面積退租，由於部門的裁撤和減員，2021年一些互聯網大廠租賃的面積在還沒有開始裝修的情況下即被退租，而由於仍面臨政策風險且預期降低，這些企業在2022年的租賃需求仍非常保守，因此來自TMT行業的需求面積較2021年幾近腰斬。金融類企業雖然一直表現穩健，但前三季度北京金融類企業的收入合計同比增長從2021年的9.5%下降到今年同的-1.5%，這也導致金融類企業在寫字樓需求方面表現謹慎。專業服務業中的律所和會計師事務所在疫情中表現亮眼，這些企業出現了大量的搬遷和整合需求，同時，一些企業也在抓住市場租金下調的窗口期以較低的租金提升了辦公環境。

　　在零售市場，購物中心依舊維持了相對較高的租金和出租率，但街鋪的凋零也許更能反映出零售市場的慘淡。引用一位深圳自媒體人「無畏的匡方」的掃樓數據，在他掃的深圳4個區、8個商圈、11條街道、11個商場、4個類型的1832家實體門店中，商場中的空置率為5.2%，而街鋪的空置率則是15.1%，是商場的三倍。這其中的原因也顯而易見，能進商場的品牌多半是大品牌或是連鎖店，資金實力相對雄厚，而街鋪多是單打獨斗，老板需要精打細算，一旦生意不好止損肯定成為首選。在2020年疫情前，北京有14萬輛滴滴，疫情後，這個數字是37萬；全國新增的57萬外賣騎手，其中20%都是店鋪小老板。在疫情後期，快遞成了維持城市正常運行的最重要的潤滑劑，這也從另外一個側面說明居民消費的大幅收縮。不過，從品牌擴張來看，國潮風、買手店、高端餐飲等仍在開店，而各大城市也都在積極發展首店經濟，通過補貼和獎勵等方式吸引首店落戶。不過，一個城市消費市場如何首先要看的仍然是街店，這是一個城市是否有煙火氣最直接的表現。

　　2022年已至年尾，且注定是慘淡收尾，而2023年會觸底反彈嗎？我個人是沒有那麼樂觀的，對房地產市場而言，雖然國家出台了多種政策幾支箭紛紛射出，但從目前的情況來看，盡管流動性增加了，但房企拿到錢之後首先做的是先還舊賬，而不是去拿地繼續開發，同時，能拿到錢的仍是那些好的房企，問題大的房企的融資仍然非常困難。從需求端來看，由於市場的預期短期內難以改變，在就業困難生存壓力加大的情況下，居民的買房意願很難提升，今年不少地方政府出台了的很多激進的刺激房地產銷售的政策和手段，目前看起來收效甚微，如果市場預期不變，2023年房地產市場的頹勢難以改變。

　　從消費端來看，近期國務院印發《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》，整個文件看下來大部分講的還是投資發力，當然這其中供給側方面進一步深化改革是很重要的方面，需要從生產側給居民提供更高品質的產品以滿足居民日益增長的物質需求，但感覺政府在如何促消費挖掘消費潛力方面依舊是沒什麼辦法，過往一旦出現經濟下行趨勢，政府即可動用投資工具箱來拉動經濟增長，在這方面政府操作起來輕車熟路，可用的工具也很多，但在促進消費方面的經驗則較少，從這點來看2023年也會考驗新上任的各個城市政府在提振消費方面的能力。

　　最後，2022年即將過去了，疫情雖然仍在施虐，但當「陽」和「楊過」成為了常態，我們期待已久的正常生活也意味著即將回歸。雖然短期的未來仍將面臨無數的問題，但我們仍抱有信心，期待一個比2022年更富有亮色的2023。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
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