長實集團(01113)最新以87.03億元中標啟德第2A區4號、5(B)號及10號商住用地，每方呎樓面地價6138元，該地皮原本估值約113億元至148.9億元，每呎樓面地價約8000元至1.05萬元，遠低於市場估值下限逾20%。地段鄰近港鐵宋皇臺站，地盤面積約21.44萬平方呎，最高可建樓面總面積約141.8萬平方呎。該項目地理條件優越，日後亦有地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站，預料落成後的中小型住宅單位將廣受歡迎，可望帶來非常理想的回報。雖然受累通脹，建築成本上升至每平方呎約6000元，但由於地價低，對集團定價有較大彈性。
影響樓價因素基本上就是供求。供應方面，房屋局數據顯示，截至9月30日，政府未來3年至4年潛在一手私人住宅供應數目9.5萬個，較6月底的9.8萬個，按季減少3000個，連續第二季回落。供應減少，但需求可能增加，有調查顯示即使香港樓價為全球最貴之一，但置業依然是普遍香港人的願望。港人傾向買樓多於租樓，72%的早期千禧一代(34-41歲)有打算買樓的意欲，其次是64%的X世代(42-57歲)。即使香港貸款利率不斷上升，但一班潛在的買家，包括財務較穩定的年輕家庭及專業人士，仍有置業的能力。而且香港利率主要看美國利率，預期美國明年通脹受控及經濟有機會陷入衰退，或會調頭減息，因此利率成本可控，有置業需求下，應有利一手樓市。
而且內地急速放寬防疫措施，中港通關似乎如箭在弦，一旦落實估計會重新刺激內地客來港置業。加上樓市一旦持續衰退，政府仍有撤辣這個後備方案，對後續樓市有一定支持。
《香港股票分析師協會主席、意博資本亞洲有限公司執行合夥人 鄧聲興》
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