即市新聞

11/12/2019 13:58

《拆局麒想-林嘉麒》招商局房託息率可高達10厘,價殘要吸

  《拆局麒想》剛上市的招商局商業房託(01503)首兩日股價波動,上下波幅高達6%
,上市首日更一度跌至3﹒07元的上市低位,較招股價3﹒42元低超過一成,對於房託來說
波動都算幾大。大股東為招商蛇口,假設超額配售權未獲行使,佔33﹒5%。基金現時擁有資
產不算多,物業均位於前海蛇口自貿區內,包括新時代廣場、科技大廈、科技大廈二期、數碼大
廈及花園城。現規模較少,只有37億,估計未能吸引大型基金,不過此房託價值潛力大,而且
息超高,適合散戶留意。
 
  直至2019年9月底,物業的總樓面面積及可租賃總面積分別約為262378﹒9平方
米及249990﹒8平方米,根據可租賃總面積計的平均租用率為84﹒1%,物業於
2019年9月底評估價值總額為65﹒79億元人民幣。以2018年底的淨資產值為24億
元,上市價3﹒42元,實質以溢價45%上市,看似較已上市的房託貴。實質上,深圳市為粵
港澳大灣區策略發展的核心城市之一,2019年8月,中國政府頒布「關於支持深圳建設中國
特色社會主義先行示範區的意見」,倡導將深圳發展成為將於粵港澳大灣區發揮關鍵作用的綜合
性國家科技創新中心。蛇口為首批實施中國改革開放政策的地區之一,亦為機構創新的孵化器基
地,更是產業轉型及升級的先鋒,而基金旗下物業與深圳的創新產業樞紐及商業中心區緊密相連
,地理位置無須置疑。再者,上市文件顯示,在優化物業之營運表現的建議資產增值計劃預期將
於上市日期後一至兩年內完成。房託管理人亦預計,隨著2020年地鐵9號線延長線及
2022年地鐵12號線投入運營,物業的可達性將得到進一步改善,對物業的租賃需求將會增
加。因此,最新評估價為65﹒79億,較半日(11日)市值37億元,折讓價高達
43﹒76%,現價似乎是便宜的。
 
  值得留意的是,此房託包涵了未來四年度的每基金單位分派承諾。自上市日期開始至
2022年12月31日的四個年度,每年分派每基金單位0﹒236、0﹒2360、
0﹒2541及0﹒2614元,合共1元,對於半日收市價的3﹒32元及日後除淨後的回報
,分別為每年7﹒13厘,7﹒67厘,8﹒9厘,10厘,息口回報相當理想。以首日
(10日)股價最低位計算,2019年度息率高達7﹒7厘,息率之高,相信再下試機會極微

 
  上市後,管理層亦表現未來待條件成熟後,會有資產注入的安排。事實上,上市文件也有提
及。截至2018年底,招商蛇口所擁有的投資物業價值398億元人民幣,有28個綜合開發
項目及9個商業開發項目;深圳海上世界、太子灣、前海媽灣和深圳寶安國際機場深圳國際會展
中心有總建築面積近1000萬平方米的優質土地;及6個綜合開發及商業發展項目中擁有
95%或以上所有權權益。招商蛇口已向招商局商業房託基金授出可收購符合以下標準的招商蛇
口物業的優先選擇權,因此基金已有長遠併購發展的計劃。股息高,未來發展亦有計劃,長線值
得吸納。《宏滙資產管理董事及投資策略總監 林嘉麒》
 
*筆者並無持有上述股份

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